Rechtliches rund um Balkone bei Eigentumswohnungen

Gehört ein Balkon zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Obwohl man es intuitiv wohl anders einschätzen würde, gehören Balkone in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn er nur über das Sondereigentum einer einzelnen Wohnung betreten werden kann.

Während der konstruktive Teil eines Balkons immer zum Gemeinschaftseigentum zählt, können andere Teile des Balkons, die keine tragende Funktion haben, aber auch zum Sondereigentum gehören. Praktisch gesehen handelt es sich dabei meistens aber nur um den Bodenbelag oder den Anstrich der Balkoninnenseite. Gehören diese Teile zum Sondereigentum, dürfen sie ohne Einverständnis der WEG geändert werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer den Bodenbelag auf dem Balkon nach eigenem Belieben austauschen und die Tür andersfarbig streichen darf.

Wichtig zu wissen: Gehört der Balkon komplett zum Gemeinschaftseigentum, kann er auch nicht durch eine Vereinbarung der Eigentümer zum alleinigen Sondereigentum werden.

Welche Teile des Balkons gehören in der Regel zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum zählt immer der konstruktive Teil des Balkons:

• Balkongeländer
• Balkongitter
• Balkontür (Außenseite)
• Bodenplatten nebst der Isolierung
• Balkonstützen
• Balkondecke
• Balkonbrüstung
• Balkonaußenwände

Zum Sondereigentum gehören regelmäßig folgende Teile des Balkons:

• Der innere Balkonraum, der nicht der Gebäudesicherheit oder der Statik dient
• Der Bodenbelag, sofern es sich um die oberste begehbare Schicht handelt
• Auf dem Balkon befindliche Pflanzenkübel und nicht fest installierte Blumentöpfe
• Der Innenanstrich des Balkons

Wer trägt die Kosten bei bauliche Veränderungen des Balkons?

Von baulichen Veränderungen wird gesprochen, wenn die Maßnahmen über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Bei einem Balkon kann das zum Beispiel die Installation einer festen Markise, die Verglasung des Balkons oder die Anbringung von Außenleuchten sein.

Laut § 21 WEG muss derjenige Eigentümer die Kosten für bauliche Veränderungen tragen, der diese initiativ anregt hat bzw. dem diese gestattet wurden. Allerdings gibt es Ausnahmen, die in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG begründet liegen: Wird im Rahmen der Eigentümerversammlung mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit für die bauliche Veränderung gestimmt oder amortisieren sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG, müssen alle Eigentümer die Kosten gemäß ihren Miteigentumsanteilen übernehmen.

Betreffen die baulichen Veränderungen konstruktive Teile, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, muss die WEG auch gemeinsam die Kosten tragen. Das bedeutet, dass auch Eigentümer ohne Balkon an den Kosten beteiligt werden. Dies lässt sich nur durch eine entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung verhindern. Denn § 16 Abs. 2 S. 2 WEG besagt, dass auch eine abweichende Kostenverteilungsänderung durch Beschluss möglich ist.

Wer haftet bei Schäden am Balkon?

Laut § 14 WEG übernehmen Wohnungseigentümer für alle Gebäudeteile ihres Sondereigentums die Haftung selbst. Dies gilt auch für Schäden, die vom Sondereigentum eines Miteigentümers auf das Gemeinschaftseigentum übergehen. Bei einem Balkon ist die Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum allerdings oft sehr schwammig, weshalb das Haftungsrisiko eines Eigentümers einer Wohnung mit Balkon steigt. Geht der Schaden allerdings vom Gemeinschaftseigentum aus und wird dadurch das Sondereigentum beschädigt, haftet wiederum die WEG.

Aufgrund der schlechten Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse bei einem Balkon in einer WEG, ist die Rechtslage bei aufkommenden Schäden und bezüglich der Kostenübernahme sehr komplex. Wer sich bei Haftungsfragen oder bei der Kostenübernahmepflicht unsicher ist, der sollte sich am besten an einen erfahrenen Immobilienanwalt wenden. Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie individuell und kompetent.