Mietkaution – alles, was man wissen muss

Was ist eine Mietkaution?

Eine Mietkaution ist in der Regel eine Geldsumme, die der Mieter dem Vermieter am Anfang des Mietverhältnisses übergibt. Die Kaution dient dazu, den Vermieter gegen Mietschäden abzusichern. Zu den Mietschäden, die mit der Kaution abgesichert sind, gehören zum Beispiel Mietausfälle, nicht gezahlte Betriebskosten, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder vom Mieter verursachte Schäden in der Wohnung. Zieht ein Mieter beispielsweise aus der Wohnung aus und hat deutliche Schäden am Laminatboden hinterlassen, darf der Vermieter die Reparaturkosten von der Mietkaution bezahlen und muss dem Mieter nur den übrig gebliebenen Rest der Kaution zurückzahlen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben, dass eine Kaution bei der Anmietung Pflicht ist, allerdings sind Mietkautionen in Deutschland üblich. Gesetzlich geregelt ist nur, dass die Mietkaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf. Bei günstigeren Wohnungen wird manchmal auch nur eine Mietkaution in Höhe von 2 Nettokaltmieten verlangt. Da es keine festgelegte Untergrenze gibt, muss die Höhe der Mietkaution im Mietvertrag aufgeführt sein. Um dem Vermieter die Kaution zu geben, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie Bargeld gegen Quittung oder eine Mietkautionsversicherung. Dabei hat der Mieter laut 551 BGB das Recht, die Mietkaution in drei gleichen Monatsraten an den Vermieter zu zahlen, und zwar ab Beginn des Mietverhältnisses.

Was tun, wenn die Kaution zu hoch angesetzt wurde?

Wird vom Vermieter eine Kaution verlangt, die mehr als drei Nettokaltmieten beträgt, ist dies nicht rechtens. Der Mieter muss die überhöhte Kaution dann nicht zahlen. Hat er sie bereits bezahlt, kann er den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen. Eine Absicherung gilt tatsächlich nur in Höhe der zulässigen drei Nettokaltmieten. Auch wenn die Miete im Laufe der Zeit erhöht wird, bleibt die Mietkaution so hoch, wie sie im Mietvertrag festgelegt wurde. Wenn etwas anderes im Mietvertrag steht, ist die Klausel unwirksam.

Kann der Vermieter nachträglich eine Mietkaution verlangen?

Wie bereits erwähnt, gibt es keine gesetzliche Regelung, dass eine Mietkaution vereinbart werden muss. Wurde im Mietvertrag also keine Kaution vereinbart, kann der Vermieter nachträglich auch keine Kaution vom Mieter verlangen. Auch eine höhere Kautionssumme, als ursprünglich vereinbart, darf nicht gefordert werden, selbst wenn die Miete steigt.

Wenn allerdings im Mietvertrag eine Kaution vereinbart wurde, kann der Vermieter sie jederzeit verlangen – auch wenn vielleicht bereits Jahre vergangen sind. Wenn die Kaution trotz Aufforderung und Anmahnung nicht bezahlt wird, kann dies sogar ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.

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Wann muss die Kaution vom Vermieter zurückgezahlt werden?

Wird das Mietverhältnis gekündigt, bekommt der Mieter die Kaution inklusive Zinsen zurück. Der Vermieter darf allerdings die Kaution einbehalten, wenn er noch offene Forderungen gegenüber dem Mieter hat. Der Vermieter hat bis zu 6 Monate und unter Umständen sogar bis zu 12 Monate Zeit, etwaige Forderungen zu prüfen und die Kaution so lange zurückzuhalten.

Wichtig zu wissen: Laut aktueller Gesetzeslage sind viele Renovierungsklauseln, die sich in alten Mietverträgen befinden, nicht gültig. Sind die Renovierungsklauseln unwirksam, braucht der Mieter die Wohnung nach seinem Auszug nicht zu renovieren. Der Vermieter darf die Renovierungskosten in diesem Fall nicht von der Mietkaution abziehen.

Im Zweifelsfall lassen Sie sich am besten rechtlich beraten. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.