Was passiert mit dem gemeinsamen Haus bei Scheidung?

Ohne Ehevertrag gilt die Zugewinngemeinschaft

Sofern es keinen Ehevertrag gibt, gilt bei Ehen in Deutschland die Zugewinngemeinschaft. In diesem Fall gehört jedem Ehepartner nur das Vermögen allein, das er bereits vor der Ehe bereits besessen hat. Wird Vermögen während der Ehezeit aufgebaut, gehört es den beiden Ehepartnern gemeinsam. Bei einer Scheidung werden entsprechend Anfangs- und Endvermögen gegenübergestellt und die Höhe des hinzugewonnenen Vermögens wird unter beiden Ehepartnern ausgeglichen. Der Zugewinnausgleich erfolgt in Form von Geld.

Das gilt für Immobilien in einer Zugewinngemeinschaft

Wurde während der Ehe von beiden Ehepartnern gemeinsam eine Immobilie erworben und stehen beide im Grundbuch, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Sie werden also beim Zugewinnausgleich berücksichtigt und der Wert wird hälftig aufgeteilt.

Bekommt ein Ehepartner ein Haus während der Ehe vererbt, gilt die geerbte Immobilie bei der Scheidung nicht als Zugewinn, sondern wird wie Vermögen behandelt, das der Ehepartner bereits vor der Eheschließung besessen hat.

Lösungen bezüglich der gemeinsamen Immobilie bei Scheidung

Bestenfalls werden sich die Eheleute einig, was mit dem gemeinsamen Haus passieren soll. Hier stehen folgende Möglichkeiten zur Wahl:

Beim Hausverkauf wird die Immobilie verkauft und der der Erlös wird zwischen den Eheleuten aufgeteilt.

Bei der Auszahlung behält einer der Ehepartner das Haus und zahlt den anderen aus. In diesem Fall muss der ausgezahlte Partner aus dem Grundbuch ausgetragen werden.

Bei der Realteilung wird das Haus in zwei getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut, sodass jeder Ehepartner Eigentümer einer Wohneinheit werden kann. Diese Variante ist natürlich nur möglich, wenn die Teilung der Immobilie überhaupt möglich ist.

Bei der Übertragung geben die Ehepartner die Immobilie auf ihre Kinder. Die Kinder werden dann als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Bei der Vermietung bleiben beide Ehepartner die Eigentümer der Immobilie. Sie wird vermietet und die Mieteinnahmen werden untereinander aufgeteilt.

Bei der Weiternutzung wird ein gemeinsames Wohnrecht vereinbart und beide Partner bleiben trotz Scheidung zusammen im Haus wohnen. Um das Trennungsjahr einzuhalten, müssen die Bereiche allerdings klar abgegrenzt werden.

Teilungsversteigerung als letzter Ausweg

Können sich die Ehepartner nicht auf eine der genannten Möglichkeiten einigen, kann jeder Partner beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen, um den Hausverkauf und die Aufteilung des Erlöses zu erzwingen. Dann wird im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, der andere Partner wird über die Teilungsversteigerung in Kenntnis gesetzt und kann innerhalb von 2 Wochen einen Einwand gegen die Versteigerung vorbringen. Wird der Einwand vom Gericht anerkannt, wird die Teilungsversteigerung für sechs Monate ausgesetzt und danach kommt es zur erneuten Prüfung des Falls und ggfs. um eine Verlängerung des Aufschubs.

Entscheidet sich das Amtsgericht für eine Teilungsversteigerung, kommt es zu einer öffentlichen Versteigerung. Hier können beide Ehepartner versuchen, das Haus zu ersteigern. In der Regel ist der Erlös einer Teilungsversteigerung deutlich niedriger als bei einem Hausverkauf auf dem freien Markt. Deshalb sollte diese Lösung besser vermieden werden.

Widerspruch gegen Teilungsversteigerung

Ein Widerspruch gegen eine Teilungsversteigerung ist nicht möglich. Allerdings kann unter Umständen ein Aufschub der Zwangsversteigerung erreicht werden.

Konnten sich die Ehepartner nicht auf den Hausverkauf einigen und ein Ehepartner hat eine Teilungsversteigerung beantragt, kann der andere Ehepartner versuchen, das Verfahren mit einem Antrag nach § 180 Abs. 2 ZVG für ein halbes Jahr einstellen zu lassen. Die 6 Monate können auf Antrag danach noch mal um weitere 6 Monate verlängert werden. Während dieser Zeit ruht das Verfahren. Um die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung zu erwirken, müssen allerdings Gründe vorgebracht werden, die den Aufschub für das Gericht sinnvoll erscheinen lassen. Die vorgebrachten Gründe müssen exakt darlegen, dass es während des Aufschubs zu Änderungen an den Verhältnissen kommt.

Bei einer Teilungsversteigerung bei einer Scheidung gibt es zudem den § 180 Abs. 3 ZVG, der auf das Wohl der unter der Scheidung leidenden Kinder abzielt. Hiermit können deutlich längere Einstellungsdauern erzielt werden, wenn zum Beispiel keine Wohnung im bisherigen Umfeld des Kindes zu finden ist und ein Psychologe bescheinigt, dass ein Wegzug dem Kind schaden würde. Die vorgebrachten Gründe müssen allerdings tatsächlich nachprüfbar und gewichtig sein, um das Gericht zu überzeugen.

Da es in keinem Fall einfach ist, einen Aufschub der Teilungsversteigerung bei Gericht durchzusetzen, sollten Sie sich am besten rechtlich beraten lassen. Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern zu allen Fragen rund um Immobilien bei Scheidung.