Kündigungsfristen im Mietrecht

Unter welchen Umständen darf ein Vermieter kündigen?

Ein Vermieter kann einen Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Dazu gehört vor allem der berechtigte Eigenbedarf. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn der Vermieter selbst, ein nahes Familienmitglied, ein Kind eines Lebenspartners oder eine Pflegekraft in die Immobilie einziehen will. In der Kündigung muss deutlich angeben werden, wer die Immobilie, ab wann und aus welchen Gründen beziehen will.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Für Vermieter gelten strenge Kündigungsfristen, die sich an der Mietdauer orientieren:

• Mietdauer unter 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist (nur bei Mietverträgen, die vor Herbst 2001 abgeschlossen wurden)

Wurde eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft, tritt vorher eine Sperrfrist von drei Jahren in Kraft, die je nach Bundesland auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Nach Ablauf der Sperrfrist kann dann gegebenenfalls eine Eigenbedarfskündigung mit den genannten Fristen ausgesprochen werden.

Wie sieht es mit fristloser Kündigung durch den Vermieter aus?

Es gibt Gründe, die eine verkürzte Kündigungsfrist, also eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter muss aber eine angemessene Räumungsfrist einräumen, die zwischen einer und zwei Wochen liegen sollte.

Gründe für eine fristlose Kündigung sind:

• rückständige Mietzahlungen von mehr als 2 Monatsmieten
• wiederholte Störungen des Hausfriedens
• gewerbliche Nutzung einer privaten Wohnung
• unerlaubte Untervermietung
• Vernachlässigung der Mietsache

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

YouTube immer entsperren

Welche Kündigungsfristen müssen Mieter einhalten?

Mieter brauchen keinen Grund, um einen Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus zu kündigen. Dabei gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Frist gilt immer, egal wie lange der Mieter bereits in der Immobilie wohnt.

Für eine fristgerechte Kündigung muss das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats den Vermieter erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Hier ist zu beachten, dass auch Samstage als Werktage gelten und dass der Empfang des Schreibens durch den Vermieter zählt und nicht der Poststempel. Wurde die ordentliche Kündigungsfrist verpasst, ist kein neues Kündigungsschreiben notwendig, sondern die Kündigung verschiebt sich automatisch um einen Monat.

Zu empfehlen ist, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken, um einen Nachweis zu haben. Am besten ist ein Einschreiben Einwurf, bei dem der Postbote dokumentiert, dass die Kündigung in den Briefkasten des Vermieters gelangt ist. Ein Einschreiben mit Rückschein hat den Nachteil, dass es zu Verzögerungen kommen kann, wenn der Postbote den Vermieter nicht persönlich antrifft. Dann muss der Vermieter den Brief erst bei der Postfiliale abholen, wodurch sich der Empfang der Kündigung verschiebt und ggfs. die Frist überschritten wird.

Wichtig zu wissen: Unter Umständen kann in Mietverträgen eine Kündigung für einen festgelegten Zeitraum von bis zu 4 Jahren ausgeschlossen sein. Auch befristete Mietverträgen lassen oft keine ordentliche Kündigung zu. In beiden Fällen ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, um eher aus dem Vertrag herauszukommen.

Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick unterstützt Sie gern, Ihre Rechte bezogen auf einen Mietvertrag durchzusetzen. Nehmen Sie einfach Kontakt zur Kanzlei auf.