Wohnrecht und Nießbrauchrecht im Rahmen einer Schenkung

Immobilien-Schenkung aus steuerlichen Gründen

Es ist allgemein bekannt, dass Erben viel Erbschaftssteuer bezahlen müssen, wenn sie teure Immobilien erben. Deshalb werden Immobilien innerhalb der Familie oft bereits vor dem Ableben des Eigentümers an die Nachkommen verschenkt. Denn so kann die Erbschaftssteuer umgangen werden. Da das eigene Haus für viele Senioren allerdings als Altersvorsorge dient, wird bei der Schenkung im Grundbuch in der Regel ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbart. Wird die Schenkung mit einer Auflage wie Wohnrecht oder Nießbrauchrecht verknüpft, wird von einer sogenannten gemischten Schenkung oder Teilschenkung gesprochen. Steuerlich wird solch eine Schenkung in einen bezahlten und einen kostenfreien Teil aufgeteilt. Der unentgeltliche Teil wird wie eine Vollschenkung besteuert.

Unterschied Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Das lebenslange oder befristete Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und gilt nur für die berechtigten Personen. Ist die Vereinbarung rechtssicher formuliert, bleibt das Wohnrecht auch dann bestehen, wenn das Haus verkauft wird. Das heißt, dass der Schenkende auch nach einem Hausverkauf nicht aus der Immobilie ausziehen muss.

Wird hingegen ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen, hat der Schenkende nicht nur ein Wohnrecht, sondern kann auch einen Nutznieß aus der Immobilie ziehen. Das heißt: Zieht der Wohnberechtigte beispielsweise aus und wird die Immobilie an jemand anders vermietet, stehen dem Nießbrauchinhaber die Mieteinnahmen zu und nicht dem Eigentümer. Nur verkaufen oder vererben darf der Begünstigte des Nießbrauchrechts die Immobilie nicht. Der Nießbrauch bleibt bis zum Tod des Begünstigten bestehen. Im Gegenzug ist der Begünstigte des Nießbrauchrechts aber verpflichtet, im Sinne des Eigentümers richtig zu wirtschaften und das Haus gut zu pflegen. Zudem beinhaltet das Nießbrauchrecht in der Regel auch, dass alle Lasten vom Begünstigten getragen werden müssen.

Vorteile von Nießbrauch

Beim eingetragenen Nießbrauchrecht hat der Schenkende mehr Rechte, als wenn nur ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Muss der Senior eventuell irgendwann in eine altersgerechte Wohnung oder in ein Pflegeheim umziehen, kann er die Mieteinnahmen aus der verschenkten Immobilie für die neue Unterkunft nutzen. Hat der Schenkende lediglich ein Wohnrecht vereinbart, würden die Mieteinnahmen nach seinem Auszug dem Beschenkten zustehen. Als Nießbrauchberechtigter kann man im Haus selbst wohnen oder es nach Belieben weitervermieten und profitiert in beiden Fällen.

Rechtliche Beratung vor einer Schenkung sinnvoll

In diesem Artikel können natürlich nur die die Grundzüge des Nießbrauchs und des Wohnrechts im Rahmen einer Schenkung genannt werden. Je nach Objekt und Ausgangslage müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, zum Beispiel die Wahrung der Wirksamkeit der Schenkung oder die Berücksichtigung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs. So gilt beispielsweise ein Wohnrecht als „sozialhilfefest“, während dies beim Nießbrauch nicht so ist. Zudem sind Nießbrauch und Wohnrecht mit der Pflicht zum Unterhalt der Immobilie verbunden, sodass der Rechteinhaber die laufenden Unterhaltungskosten tragen muss. Dies lässt sich nur mit speziellen vertraglichen Bestimmungen ändern.

Bei einer Schenkung gibt also viel zu beachten. Wer plant, eine Immobilie an seine Nachkommen zu verschenken, sollte sich deshalb unbedingt fundierten rechtlichen Rat einholen, damit letztendlich beide Seiten von der Schenkung profitieren. Immobilienanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.