Wann ist eine Mietminderung zulässig?
Mieter sind dazu berechtigt, bei Mängeln an der gemieteten Wohnung oder am gemieteten Haus eine Mietminderung vorzunehmen. Dabei müssen die Mängel am Mietobjekt und die Einschränkungen unverzüglich dem Vermieter gemeldet werden, um einen Mietminderung geltend machen zu können. Solange der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann die Mietminderung aufrecht erhalten werden. Doch welche Mietmängel berechtigen zur Mietminderung? Wie hoch darf sie ausfallen? Und kann der Vermieter sie ablehnen?
Inhaltsverzeichnis
Beratung?
Jetzt anfragen!
24
Stunden Rückrufgarantie!
Telefon
Welche Mängel berechtigen zur Mietminderung?
Laut § 536 BGB darf die Miete gekürzt werden, wenn die Wohnqualität oder Nutzbarkeit der Wohnung durch den Mangel beeinflusst wird. Beispiele hierfür sind:
- Schimmelbefall
- eindringende Feuchtigkeit
- nicht nutzbarer Balkon
- eingeschränkte Nutzung oder Ausfall des Fahrstuhls
- nicht ausreichende oder nicht funktionstüchtige Heizung
- Lärmbelästigung durch Bauarbeiten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen
- und andere mehr
Wie viel darf man die Miete kürzen?
Ist der Zustand des Mietobjekts nicht mehr im Mietvertrag genannten Soll-Zustand, darf die Miete bis auf einen angemessenen Betrag gekürzt werden.
Die Höhe der Mietminderung ist leider nicht gesetzlich geregelt, sie richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung durch die Mängel. Neben der Minderungsquote müssen auch die Dauer und die betroffene Wohnfläche einbezogen werden.
Auf Urteile des BGH ergeben sich beispielsweise folgende Empfehlungen, die nur zur Orientierung dienen und nicht verbindlich sind, es kommt immer auf den Einzelfall an:
| Mangel | Mietminderung |
| Wasserschaden, wodurch die Wohnung unbewohnbar wird | 100% |
| Heizungsausfall von September bis Februar | 100% |
| kompletter Stromausfall | 100% |
| Baulärm, Schmutz- und Staubbelastung durch Modernisierung | 100% |
| Schimmelbefall im Bade- oder Schlafzimmer | 30% |
| Wasserschaden mit starker Feuchtigkeit an Wand und Decke | 25-50% |
| Wasserschaden durch undichte Wohnungsfenster | 10-25% |
Beispiel: Mietkürzung wegen Duschverbot aufgrund von Legionellen
Vermieter haben seit 2011 die Pflicht, in Mehrfamilienhäusern regelmäßig alle drei Jahre Kontrollen des Wassers auf Legionellen-Befall durchführen zu lassen. Sollten Legionellen festgestellt werden, muss der Vermieter ein Duschverbot erteilen. In diesem Fall kann der Mieter den Vermieter auffordern, dass der Vermieter einen vertragsgemäßer Zustand sofort wiederherstellt oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellt. Steht dem Mieter keine andere Waschmöglichkeit zur Verfügung, wie eine Badewanne, die im Falle von Legionellen noch verwendet werden darf, darf die Miete deutlich gekürzt werden. Laut Urteil des Berliner Amtsgerichts Mitte ist eine Mietminderung von 50 % bezogen auf die Bruttomiete gerechtfertigt. Die Mietkürzung kann sogar noch höher ausfallen, wenn es im Sommer sehr heiß und ein Duschverbot deshalb besonders unangenehm ist.
Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren
Können Vermieter die Mietkürzung ablehnen?
Sind die angezeigten Mängel unerheblich, kann der Vermieter die Kürzung der Miete ablehnen. Zu nicht erheblichen Mängel zählen unter anderem:
- Heizungsausfall durch Stromstörungen/-schwankungen
- kaputte Glühbirne im Hausflur
- zarte Risse in Zimmerdecken
- Lärmbelästigung durch teilweise auftretendes Hundegebell, übliches Verhalten von anderen Mietern, durch Kinder, vereinzelte Feiern, handwerkliche Tätigkeiten oder ortsübliche Umstände wie Verkehrs- und Fluglärm oder Kirchenglocken
- Bagatellschäden, wenn diese laut Mietvertrag vom Mieter übernommen werden
- und andere unerhebliche Mängel mehr
Für solche Mängel ist der Vermieter nicht verantwortlich, sodass die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist. Es kommt aber auch vor, dass eine völlig gerechtfertigte Mietkürzung vom Vermieter abgeschmettert wird. Lehnt der Vermieter die Mietkürzung ab oder werden Sie als Vermieter mit einer ungerechtfertigten Mietminderung konfrontiert, lohnt sich der Gang zum Anwalt. Thomas Noack aus Berlin-Köpenick unterstützt Sie gern.
Über Rechtsanwalt Thomas Noack
Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.
// Termin vereinbaren
