Vorkaufsrecht bei Immobilien
Da hat man endlich seine Traumimmobilie gefunden und vielleicht sogar schon einen notariellen Kaufvertrag geschlossen und plötzlich platzt das Immobiliengeschäft doch noch, weil ein Dritter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Worauf sollte man also bezüglich Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf achten?
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Was bedeutet dingliches Vorkaufsrecht?
Dingliches Vorkaufsrecht bei Immobilien heißt, dass einer Person, die nicht der Eigentümer einer Immobilie ist, ein bevorzugter Zugriff auf die Immobilie eingeräumt wird. Dies gilt für den Fall, dass der Eigentümer irgendwann in der Zukunft die Immobilie verkaufen will, es derzeit aber noch nicht vorhat. Das Vorkaufsrecht greift erst, wenn der Verkaufsfall wirklich eintritt. Trotz Vorkaufsrecht muss beim Verkauf noch ein Kaufvertrag geschlossen werden, wobei erst dann der Kaufpreis festgelegt wird.
Beispiele für Vorkaufsrechte
Vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht wird beispielsweise gerne von Nachbarn erwirkt, die das Nachbargrundstück später zusätzlich erwerben wollen, um das eigene Grundstück dadurch vergrößern zu können.
Vorkaufsrecht der Gemeinde: Das Vorkaufsrecht für die Kommune wird in den §§ 24 bis 28 BauGB geregelt. Dabei ist vor allem das Vorkaufsrecht im Zusammenhang mit förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen und Erhaltungssatzungen weit verbreitet.
Vorkaufsrecht von Mietern: Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, um sie danach einzeln weiterverkaufen zu können, haben die Mieter in den ehemaligen Mietwohnungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dabei kann der Mieter mit seiner Entscheidung abwarten, bis ein detaillierter, notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem potenziellen Käufer vorgelegt wird, der einen konkreten Kaufpreis benennt. Der Mieter der Wohnung kann dann entscheiden, ob er seine Mietwohnung zu den im Vertrag festgelegten Konditionen kaufen will oder nicht. Verkauft der Eigentümer an Familien- oder Haushaltsangehörige, gilt das Vorkaufsrecht nicht. Auch wenn der Vermieter seine Wohnung schon zum Verkauf angeboten hat, bevor der aktuelle Mieter eingezogen ist, hat dieser kein Vorkaufsrecht.
Immobilie mit eingetragenem Vorkaufsrecht kaufen?
Manchmal treten Nachbarn an Hauseigentümer heran und bitten sie, ein Vorkaufsrecht für das Nachbargrundstück zu bekommen. Was nach einer harmlosen Bitte aussieht, kann für den Eigentümer später zum Problem werden. Ist das Vorkaufsrecht erstmal im Grundbuch eingetragen, wird der Eigentümer es nicht mehr los. Will er das Grundstück später zum Verkauf anbieten, ist das eingetragene Vorkaufsrecht immer ein Klotz am Bein.
Potenzielle Käufer sollten sich genau überlegen, ob sie ein Haus mit Vorkaufsrecht kaufen sollten. Denn in diesem Fall kann es sein, dass sie viel Zeit in die Verkaufsverhandlungen investieren und aufgrund des Vorkaufsrechts am Ende dennoch leer ausgehen. Hat jemand das Vorkaufsrecht für Ihre anvisierte Immobilie, sollte es schon Ihr unangefochtenes Traumhaus sein, um dieses Risiko einzugehen. Besser ist es, sich nach einer Immobilie ohne Vorkaufsrecht umzusehen. Denn dann sind Sie auf der sicheren Seite.
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Über Rechtsanwalt Thomas Noack
Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.
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