Immobilien richtig vererben

Immobilie vererben nach gesetzlicher Erbfolge

Wird vom Erblasser kein Testament hinterlassen, greift die gesetzliche Erbfolge. Gemäß § 1924 BGB ff. und § 1931 BGB wird zwischen Erben verschiedener Ordnung unterschieden:

• Erben erster Ordnung: Kinder, Enkel, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
• Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichte/Neffe
• Erben dritter Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousin/e
• Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern

Wie viele Steuern anfallen, hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erblassers zu den Erben, den entsprechenden Freibeträgen und vom individuellen Steuersatz des Erben ab.

Gibt es mehrere Erben und kein Testament, müssen sich alle Erben als Erbengemeinschaft mit dem Nachlass auseinandersetzen. Ein vererbtes Haus wird da oft zum Streitfall, wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit dem gemeinsam geerbten Haus passieren soll. Wer beispielsweise nur eine Immobilie zu vererben, aber mehrere Kinder hat und Streit um das Immobilienerbe befürchtet, sollte den Umgang mit dem Haus in einem Testament festlegen.

Haus per Testament oder Erbvertrag vererben

Gefällt Ihnen die gesetzliche Erbfolge nicht oder haben Sie die Befürchtung, dass sich die Erben wegen der als Erbengemeinschaft geerbten Immobilie streiten könnten, können Sie das Haus per Testament oder Erbvertrag vererben.

Ein Testament kann sowohl notariell beurkundet oder handschriftlich verfasst werden, um gültig zu sein. Damit das Testament die gesetzliche Erbfolge verdrängen kann, darf es nicht lückenhaft oder ungültig sein. Deshalb sollte ein Testament, bei dem es um ein Immobilienerbe geht, am besten von einem fachkundigen Anwalt aufgesetzt werden.

Ein Erbvertrag muss immer vom Notar beurkundet und sowohl vom Erblasser unterzeichnet werden. Ein Erbvertrag kann auch von nicht miteinander verwandten Personen geschlossen werden. Auch für einen Erbvertrag sollte ein kompetenter Anwalt zu Rate gezogen werden.

Wichtig zu wissen: Angerhörige der ersten Ordnung können nicht einfach per Testament oder Erbvertrag komplett von der Erfolge ausgeschlossen werden. Der sogenannte Pflichtteil sichert ihnen eine Mindestbeteiligung am Nachlass zu.

Immobilie zu Lebzeiten verschenken

Statt eine Immobilie zu vererben, besteht auch die Möglichkeit, sie bereits zu Lebzeiten an die gewünschten Erben zu verschenken. Die Schenkung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Ob und wie viel Schenkungssteuer anfällt, hängt ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkenden und Beschenkten ab, von den Freibeträgen und dem individuellen Steuersatz ab. Die Steuersätze sind ähnlich hoch wie bei der Erbschaftssteuer. Die Freibeträge fallen etwas geringer aus, können aber bei der Schenkungssteuer alle 10 Jahre genutzt werden. So kann ein teures Haus in mehreren 10-Jahres-Etappen steuerfrei verschenkt werden. Allerdings sollte die Schenkung möglichst früh erfolgen, da eine mehrfache Ausnutzung des Freibetrags mit steigendem Alter immer unrealistischer wird. Eine Schenkung des eigenen Hauses ist zu empfehlen, wenn das Vermögen sehr hoch ist und frühzeitig eine Schenkung in mehreren Etappen geplant wird.

Wichtig zu wissen: Bei einer Schenkung sollte der Eigentümer zu seiner Absicherung ein Wohnrecht oder gar ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen, um auch nach der Schenkung weiter darin wohnen und beim Nießbrauch zum Beispiel zusätzlich von den Mieteinnahmen profitieren zu können.

Erbfolge, Testament, Erbvertrag oder Schenkung – was tun?

Beinhaltet Ihr Nachlass eine Immobilie und haben Sie mehrere gesetzliche Erben, sollten Sie sich am besten anwaltlich beraten lassen. Dabei sollten die persönlichen Wünsche genau besprochen werden. Ein erfahrener Anwalt wie Thomas Noack aus Berlin-Köpenick kann Ihnen die Auswirkungen des Testaments auf die gesetzlichen Erben aufzeigen und Pflichtteilsansprüche prüfen. Zudem kann er Sie auch zu den Themen Erbvertrag und Schenkung zu Lebzeiten beraten. So stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie Ihren Erben nach Ihrem Tod mehr Freude bringt als Kosten und Kummer.