Immobilie verschenken oder vererben?

Eine Immobilie vererben

Eine Immobilie kann durch gesetzliche Erbfolge nach § 1922 ff. BGB oder durch testamentarische Erbfolge nach §§ 2064 ff. weitervererbt werden. Zudem kann sie auch durch Erbvertrag, Vermächtnis oder vorweggenommene Erbfolge lebzeitig übertragen werden.

Wer sein Haus an einen bestimmten Nachkommen oder einen anderen Begünstigten vererben will, der regelt dies am besten über ein Testament. Es reicht schon ein handschriftliches privates Testament, damit der Erblasser eine Immobilie an eine beliebige Person vererben kann. Sicherer ist jedoch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag.

Bei der sogenannten Erbeinsetzung wird der rechtmäßige Erbe mit dem Eintritt des Erbfalls automatisch zum neuen Eigentümer der Immobilie. Liegt ein notarielles Testament vor, kann er sich sofort ins Grundbuch eintragen lassen. Gibt es nur ein privatschriftliches Testament, muss der Erbe einen kostenpflichtigen Erbschein beantragen, um die Umschreibung der Immobilie beim Grundbuchamt beantragen zu können.

Bei einem Vermächtnis erhält der Erbe bei Eintritt des Erbfalls einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Erben, er kann also auf Übertragung der Immobilie bestehen.

Eine Immobilien verschenken

Soll die Immobilie bereits zu Lebzeiten an einen Begünstigten übertragen werden, ist der Vorgang deutlich komplizierter. Eine lebzeitige Übertragung muss immer vertraglich geregelt und von einem Notar beurkundet werden. Mündliche Schenkungsvereinbarungen und private Schenkungsverträge sind nicht rechtsgültig.

Die notariell beglaubigte Schenkung kann unentgeltlich gemäß § 516 BGB, als gemischte Schenkung oder aber auch unter Auflage nach § 525 BGB stattfinden.

Schenkung oder Erbe: Wobei spart man am meisten Steuern?

Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, muss der Begünstigte gegebenenfalls Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer bezahlen. Dabei gelten gewisse Freibeträge. So bleiben Übertragungen an den Ehepartner bis 500.000 €, an Kinder jeweils bis 400.000 € und an Enkel jeweils bis 200.000 € steuerfrei. Für andere Verwandte gibt es kleinere Freibeträge.

Allerdings kann ein Erbe naturgemäß nur einmal übertragen werden, während Schenkungen häufiger möglich sind. Der Freibetrag kann bei einer Schenkung alle 10 Jahre erneut für die Steuern geltend gemacht werden. Wer früh genug mit der lebzeitigen Übertragung beginnt, kann seinen Nachkommen also viel höhere Immobilienwerte steuerfrei übertragen.

Ehepartner und Kinder können aber auch bei einer Erbschaft die Erbschaftssteuer umgehen, wenn sie die Immobilie 10 Jahre lang selbst bewohnen und sie derweil nicht verkaufen oder vermieten. Bei Kindern gilt dies allerdings nur für Immobilien mit maximal 200 qm.

Notarkosten und Grundsteuer bei Schenkung und Erbe

Bei einer lebzeitigen Übertragung in Form einer Schenkung ist immer ein beglaubigter Notarvertrag erforderlich. Das Aufsetzen des Notarvertrags, seine Beglaubigung und die Änderung des Grundbucheintrages verursachen Notarkosten, die vom übertragenen Wert und dem persönlichen Steuersatz der Schenkungssteuer abhängen. Ob Sie das Haus unentgeltlich oder teilweise entgeltlich verschenken, spielt in Bezug auf die Notarkosten keine Rolle.

Es entsteht aber ein Unterscheid bei der Grundsteuer, denn sie orientiert sich am Kaufpreis der Immobilie. Durch die schrittweise unentgeltliche Übertragung zu Lebzeiten wird dem potenziellen Erbe durch die wiederkehrende Freibeträge nicht nur Steuern gespart, sondern auch Grunderwerbsteuer.

Schenken oder vererben? Das sollten Sie zusätzlich beachten

• Pflichtteilansprüche: Wird eine Immobilie vererbt, können weitere Erbberechtigte Pflichtteilsansprüche geltend machen. Das kann durch die schrittweise Übertragung zu Lebzeiten verhindert werden. Soll bei mehrere Kindern nur ein Kind die Immobilie bekommen, ist ebenfalls eine Schenkung zu empfehlen. Zwar können die übergangenen Kinder einen Pflichtteilsanspruch auch auf den Schenkungsanteil geltend machen, aber der Anspruch reduziert sich jedes Jahr um ein Zehntel. Schenkungen, die in den letzten 10 Jahren vor dem Tod des Erblassers erfolgen, fließen aber komplett in die Berechnung des Pflichtteils ein.
• Erbengemeinschaft: Wird eine Immobilie an mehrere Erben vererbt, bilden sie eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese erbt den gesamten Nachlass gemeinsam, wobei bei gesetzlicher Erfolge bestimmte Erbquoten eingehalten werden. Bei der Anordnung eines Vermächtnisses kann die Immobilie jedoch auch einer bestimmten Person vermacht werden. Der Vermächtnisnehmer ist nicht Mitglied der Erbengemeinschaft und hat Anspruch auf die Übertragung der Immobilie. Um einer bestimmten Person die Immobilie zu übergeben, ist auch eine Schenkung zu Lebzeiten eine Alternative.
• Nießbrauchvorbehalt: Vor allem die Steuerersparnis verleitet viele Eltern dazu, ihr Haus bereits zu Lebzeiten an die Kinder zu übertragen, es aber trotzdem weiterhin zu bewohnen. Um das sicherzustellen, kann bei der Schenkung ein Nießbrauchvorbehalt vereinbart werden. So können die Eltern die Immobilie weiter bewohnen bzw. die Erträge aus der Immobilie selbst behalten, das Eigentum geht aber an die Kinder über. Der Nießbrauch hat aber steuerliche Auswirkungen auf den Schenkenden. Insgesamt ist ein Nießbrauch so komplex, dass eine rechtliche Beratung zu empfehlen ist, bevor ein solcher Passus in den Schenkungsvertrag aufgenommen wird.
• Rückforderungsrecht bei Schenkungen: Bei der Schenkung kann ein Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Das könnte wichtig sein, wenn sich die persönlichen Verhältnisse des Beschenkten ändern und er vielleicht in finanzielle Schwierigkeiten kommt. Durch ein vereinbartes Rückforderungsrecht kann verhindert werden, dass die Immobilie an einen Gläubiger fällt. Auch für andere Fälle, wie grober Undank, Insolvenz, Vorversterbens oder Ehescheidung des Beschenkten, können gute Gründe sein, für die eine Rückforderungsrecht vereinbart werden kann.

Fazit

Da eine Immobilie in der Regel den größten finanziellen und emotionalen Wert im Privatvermögen darstellt und die genannten Punkte vielfach ineinandergreifen, sollte sich frühzeitig über die richtige Übertragung Gedanken gemacht werden. Sinnvoll ist eine rechtliche Beratung, bei der Ihre persönlichen Wünsche und die familiäre Situation berücksichtigt werden, um sich zwischen Erbe oder Schenkung zu entscheiden. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.