Immobilie ans Kind verschenken oder vererben?

Eine Immobilie ist meistens der größte Immobilienwert, den man besitzt. Dabei weiß fast jeder, dass bei einem Immobilienerbe später einmal viele Steuern zu zahlen sind. Deshalb machen sich viele Menschen Gedanken, ob sie die Immobilie vielleicht besser schon zu Lebzeiten verschenken sollen, statt sie erst nach ihrem Tod zu vererben. Doch ist das wirklich immer die sinnvollste Variante?

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Warum Immobilie verschenken besser sein kann als vererben

Wird eine Immobilie an das einzige Kind vererbt, so kann dies anhand der gesetzlichen Erbfolge oder anhand eines Testaments erfolgen.

Soll die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen werden, ist das komplizierter als beim Vererben. Denn die Übertragung muss immer von einem Notar beurkundet werden – egal ob die Immobilie verschenkt oder ob Geld dafür verlangt wird. Hierfür muss mit gewissen Kosten für die Beglaubigung des Schenkungsvertrags und die Änderung des Grundbucheintrages gerechnet werden. Wie hoch die Notarkosten sind, hängt vom übertragenen Wert und dem persönlichen Steuersatz der Schenkungssteuer ab.

Geht es darum, möglichst viele Steuern zu sparen, wie Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer, bietet die lebzeitige Übertragung einige Vorteile. Zwar haben sowohl Erbschaften als auch Schenkungen zwischen dem Erblasser und seinem Kind einen Freibetrag von 400.000 €, für die keine Steuern anfallen. Allerdings kann bei einer Erbschaft der Freibetrag nur einmal geltend gemacht werden. Bei einer lebzeitigen Übertragung gilt dieser Freibetrag hingegen alle 10 Jahre. Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag von 400.000 €, kann eine schrittweise Übertragung dafür sorgen, dass gar keine Steuern gezahlt werden müssen. Soll beispielsweise eine Immobilie im Wert von 800.000 € auf ein Kind übertragen werden, so kann zunächst die Hälfte der Immobilie im Wert von 400.000 € steuerfrei auf das Kind übertragen werden und dann 10 Jahre später die andere Hälfte. So kann mit Ablauf von 10 Jahren die Immobilie vollständig steuerfrei auf das Kind übergehen. Durch die schrittweise unentgeltliche Übertragung spart der potentielle Erben sowohl eine hohe Grunderwerbsteuer als auch die Erbschaftssteuer.

Kombination von Immobilie verschenken und verkaufen möglich?

Wenn die Immobilie im Wert über dem Freibetrag liegt und eine schrittweise Übertragung nicht gewünscht wird, kommen manche Immobilieneigentümer auf die Idee, dass man eine Schenkung und einen Verkauf kombinieren könnte. Nehmen wir als Beispiel wieder die Immobilie für 800.000 €. Theoretisch könnte die Hälfte der Immobilie steuerfrei verschenkt und die andere Hälfte an das Kind verkauft werden, um keine Schenkungssteuer zahlen zu müssen. Solch ein gemischter Vertrag wird von vielen Finanzämtern aber als Gestaltungsmissbrauch angesehen. Die Kombination aus Schenkung und Verkauf ist offensichtlich zum Steuersparen gewählt worden und das nehmen Finanzämter nicht so einfach hin. Deshalb ist von dieser Kombination unbedingt abzuraten.

Besser ist es, mit dem Kind einen Darlehensvertrag für einen Verkauf abzuschließen und dann alle 10 Jahre einen 400.000 € als Schuldenerlass an das Kind zu verschenken. So ist das Kind von Anfang an Eigentümer der Immobilie und es werden trotzdem ganz legal Steuern gespart.

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Fazit

Ob es besser ist, eine Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen, statt sie nach dem Tod zu vererben, hängt von den individuellen Umständen ab. Am besten lassen sie sich dazu von einem kompetenten Immobilienanwalt beraten. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin Köpenick unterstützt Sie gerne mit seiner Expertise in Sachen Immobilienrecht.

Anwalt für Verkehrsrecht Thomas Noack

Über Rechtsanwalt Thomas Noack

Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.

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