Eigentumswohnung kaufen – diese Rechte gilt es vor dem Kauf zu beachten

Im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter

Wie auch bei Häusern kann es sein, dass auch bei einer Wohnung im Grundbuch bestimmte Rechte eingetragen sind. Einschränkende Leitungs- und Wegerechte gibt es bei Eigentumswohnungen nicht. Aber Nießbrauch- oder Wohnrechte können hier durchaus zu finden sein. Beim Nießbrauchrecht besteht ein Anspruch des Berechtigten auf eine bestimmte Nutzung, wie lebenslanges Wohnrech,t und die Berechtigung, sämtliche Nutzungen aus der Wohnung zu ziehen, wie zum Beispiel Miet- oder Pachteinnahmen zu behalten. Das kommt bei Eigentumswohnungen allerdings selten vor. Häufiger gibt es das eingetragene Wohnrecht. Dabei handelt es sich um die unbefristete oder befristete Befugnis, kostenlos in der Immobilie zu wohnen. Solche eingetragenen Rechte senken den Wert und die freie Nutzbarkeit der Eigentumswohnung deutlich. Vor dem Abschluss des Kaufvertrags sollte also überprüft werden, ob irgendwelche Rechte Dritter im Grundbuch eingetragen sind. Insgesamt kommt dies bei Eigentumswohnungen aber deutlich seltener vor als bei einem Haus.

Sondernutzungsrechte im Rahmen der Eigentümergemeinschaft

Sondernutzungsrechte betreffen wiederum speziell Eigentumswohnungen und sollten vor einem Kauf unbedingt Beachtung finden. Der Begriff Sondernutzungsrecht stammt direkt aus dem deutschen Wohnungseigentumsrecht und ist hier gesetzlich verankert. Ein Sondernutzungsrecht besagt, dass bestimmte Flächen und Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums nur von einem bestimmten Wohnungseigentümer genutzt werden dürfen. Andere Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft sind damit von der Nutzung ausgeschlossen. Sondernutzungsrechte betreffen zum Beispiel häufig Garten, Terrasse, Kellerräume, Dachbodenräume oder Stellplätze auf dem Grundstück.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, sollten Sie also darauf achten, ob irgendwelche Sondernutzungsrechte existieren. Denn freuen Sie sich auf die Nutzung des großen Gartens und stellen erst nach dem Kauf fest, dass ein anderer Eigentümer das alleinige Sondernutzungsrecht hat, kann das große Enttäuschung verursachen.

Andersherum ist es ebenso eine Enttäuschung, wenn ein Sondernutzungsrecht, dass Sie für Ihre Wohnung annehmen, Ihnen nach dem Kauf gar nicht zusteht. Denn Sondernutzungsrechte können in einer Eigentümergemeinschaft bereits in der Teilungserklärung oder erst nachträglich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Wurde das Sondernutzungsrecht erst nachträglich vereinbart, ist es gegenüber einem Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers, wie zum Beispiel gegenüber dem Käufer, erst dann wirksam, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wurde.

Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, ob Ihnen als Käufer ein bestimmtes Nutzungsrecht zusteht oder nicht, wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Immobilienanwalt. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.