Was ist der Unterschied zwischen Kurzzeitvermietung und Wohnraumzweckentfremdung?

Das gilt rechtlich für die Kurzzeitvermietung in Deutschland

Rund um das Thema Kurzzeitvermietung gibt es rechtlich vieles zu beachten:

• In vielen Städten existiert ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot. Dadurch soll sichergestellt werden, dass kein Wohnraum durch ständige Kurzzeitvermietung dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Die Vermietung des eigenen Gästezimmers muss den örtlichen Vorschriften angepasst werden, sonst drohen rechtliche Schritte.
• Artet die Kurzzeitvermietung aus, kann es sich um eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum handeln. Das wiederum kann dazu führen, dass der Vermieter ggf. Steuern zahlen und Genehmigungen einholen muss.
• In manchen Städten müssen Kurzzeitvermietungen bei den örtlichen Behörden gemeldet werden. Die Meldepflicht kann je nach Stadt anders ausfallen und zum Beispiel die Anzahl der Tage oder die Art der Vermietung betreffen.
• Als Kurzzeitvermieter ist man verantwortlich dafür, dass die Unterkunft den geltenden Brandschutz- und Sicherheitsvorschriften entspricht. zu beachten sind zum Beispiel genug Fluchtwege, funktionierende Rauchmelder und Erste-Hilfe-Ausrüstungen.
• Auch allgemeine Datenschutzbestimmungen müssen bei der Kurzzeitvermietung eingehalten werden, insbesondere wenn persönliche Buchungs- und Kontaktdaten von Gästen erfasst oder gespeichert werden.

Das sagt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz in Berlin

In Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin sind die Zweckentfremdungsverbote besonders streng. Deshalb gibt es oft regionale Gesetze. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) ist ein Berliner Landesgesetz, das die zweckfremde Nutzung von Wohnraum verbietet. Es handelt sich um ein Verbotsgesetz mit sogenanntem Genehmigungsvorbehalt. Dies heißt, dass die Nutzung einer Berliner Wohnung außer zu regulären Wohnzwecken grundsätzlich verboten ist. Es sind aber auch einzelne Ausnahmen vorgesehen, in welchen keine Zweckentfremdung gegeben ist oder keine Genehmigung benötigt wird. Wer gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro belegt werden kann.

Folgende Ausnahmen sieht das ZwVbG vor:

• Untervermietung von maximal 49 % der Wohnfläche einer Berliner Hauptwohnung als Gästezimmer, wobei gemeinsam genutzte Bereiche der Wohnung mit je 50 % berechnet werden. Eine Untervermietung muss durch ein Formular zusammen mit verschiedenen Unterlagen dem zuständigen Berliner Bezirksamt mitgeteilt werden.
• Für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung kann eine Genehmigung beantragt werden. Die Genehmigung wird für 2 Jahre erteilt, bei einer Nebenwohnung aber meistens nur für höchstens 90 Tage im Jahr.
• Zur zweckfremden Nutzung (einschließlich bauliche Änderung) von Wohnraum kann ebenfalls eine Genehmigung beantragt werden. Dies betrifft zum Beispiel die gewerbliche Nutzung und kann befristet oder dauerhaft sein.
• Für Leerstand von Wohnraum, der länger als 12 Monate dauert, kann ebenso eine Genehmigung erteilt werden, wenn der Leerstand zur Sanierung der Wohnung verwendet wird. Ein Leerstand zur Sanierung unter zwölf Monaten erfordert keine Genehmigung.
• Laut ZwVbG kann auch eine Genehmigung zur Beseitigung von Wohnraum erteilt werden, wobei Wohnraum in Berlin nur abgerissen werden darf, wenn vergleichbarer Ersatzwohnraum geschaffen wird.
• Sofern für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken keine Genehmigung erforderlich ist, muss ein Antrag auf einen sogenannten Negativattest gestellt werden.

Grenze zwischen Kurzzeitvermietung und Zweckentfremdung

Die Kurzzeitvermietung ist eine lukrative Einnahmequelle für Gastgeber, sofern die Grenzen des geltenden Rechts eingehalten werden. Das ZwVbG erlaubt es Privatpersonen, ihre Berliner Hauptwohnung für kurze Zeiträume an Berlinbesucher zu vermieten. Dies gilt aber nur für maximal 90 Tage pro Jahr. Als Gastgeber müssen Sie dazu in der Wohnung selbst gemeldet sein. So soll vermieden werden, dass private Anbieter ihre Wohnungen ausschließlich als Ferienwohnungen vermieten und dadurch zur Verknappung des Berliner Wohnraums beitragen. Wer die Grenze zwischen Zweckentfremdung und Kurzzeitvermietung überschreitet, muss schlimmstenfalls mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro rechnen. Bei Unklarheiten ist am besten rechtlicher Rat einzuholen, bevor Sie Ihre Wohnung für eine Kurzzeitvermietung zur Verfügung stellen.