Was bedeutet Belastungsvollmacht?

Was ist eine Belastungsvollmacht?

Eine Belastungsvollmacht wird in der Regel im Kaufvertrag eingetragen. Mit ihr wird der Immobilienkäufer bevollmächtigt, das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Die Belastungsvollmacht dient dazu, dass der Käufer die Möglichkeit hat, den Kaufpreis über ein Immobiliendarlehen zu finanzieren und dem Kreditinstitut als Sicherheit ein Grundpfandrecht einzuräumen. Da der Käufer zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde, könnte er ohne die Belastungsvollmacht das Grundstück nicht belasten, da es laut Grundbuch noch dem ursprünglichen Eigentümer gehört. Eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag aufzunehmen ist also im Interesse des Verkäufers. Nur so kann der Käufer den Kaufpreis überhaupt finanzieren lassen, da das Kreditinstitut eine Sicherheit haben wollen wird, um das Darlehen überhaupt auszuzahlen. Da die meisten Immobilien finanziert werden, ist eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag üblich.Worauf muss man bei einer Belastungsvollmacht achten?

Eine Belastungsvollmacht wird meistens standardmäßig in jeden Immobilienkaufvertrag aufgenommen. Allerdings ist es sinnvoll, wenn der Käufer vorher mit seiner Bank spricht, die das Darlehen finanzieren soll, ob sie ein Muster für eine Belastungsvollmacht hat. Dieses Muster sollte dann dem Notar zur Verfügung gestellt werden. Manche Banken akzeptieren nur ihre eigenen Formulierungen bei einer Belastungsvollmacht. Kommt der Kreditnehmer mit einem Kaufvertrag daher, der eine andere Form der Belastungsvollmacht enthält, kann es passieren, dass die Bank das nicht akzeptiert. Dann muss der Kaufvertrag geändert und mit der akzeptierten Belastungsvollmacht versehen werden. Anschließend ist eine neue Beurkundung erforderlich, was wieder Geld kostet. Die eigene Belastungsvollmacht der Bank vorher zu besorgen und dem Notar zur Verfügung zu stellen, spart also bares Geld.

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Welche Risiken hat eine Belastungsvollmacht?

Die Belastungsvollmacht hängt nicht von der Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags ab, weshalb es theoretisch immer ein Restrisiko gibt – allerdings für Käufer und Verkäufer.

Soll der Kaufvertrag rückabgewickelt werden, weil beispielsweise der Verkäufer erhebliche Mängel verschwiegen hat, müsste die Grundschuldeintragung wieder gelöscht werden. Für den Käufer besteht hier das Risiko, dass der ehemalige Eigentümer den gezahlten Kaufpreis nicht zurückerstatten kann. Der bisherigen Eigentümer hat das Risiko, dass die Finanzierung des Käufers platzt und das Kreditinstitut den Kaufpreis nicht zahlt, obwohl das Grundstück bereits mit einer Grundschuld belastet wurde. Das macht einen Weiterverkauf unmöglich. Praktisch betrachtet, werden die Risiken allerdings durch rechtliche Einschränkungen der Vollmacht beseitigt.

Wie werden die Risiken beseitigt?

Bei einer Belastungsvollmacht gilt es bestimmte Regeln einzuhalten:

Die Belastungsvollmacht darf nur bei dem Notar in Auftrag gegeben werden, der den Kaufvertrag beurkundet und die Abwicklung des Immobilienverkaufs übernommen hat. Dieser muss zur Ausfertigung der Vollmacht zunächst bestimmte Genehmigungen einholen.

Die Belastungsvollmacht muss genau regeln, dass die Auszahlungen bis zur Höhe des Kaufpreises nur direkt an den Verkäufer oder auf ein Treuhandkonto beim Notar gehen. Der Immobilienkäufer verpflichtet sich wiederum in der Vollmacht, bei einer möglichen Rückabwicklung des Kaufvertrags umgehend die Löschung der Grundschuld zu erwirken.

Zudem enthält die Vollmacht immer eine Klausel, in welcher der künftige Eigentümer den Verkäufer von allen Kosten und Folgen der Grundschuldbestellung befreit. Auch wird geregelt, dass Sicherungsabreden mit dem Kreditinstitut erst ab Kaufpreiszahlung oder spätestens ab Eigentumsübergang auf den Immobilienkäufer gültig sind.

All diese gesetzlichen Regelungen sorgen dafür, dass Belastungsvollmachten ein sinnvolles Instrument des Grundpfandrechts für alle Beteiligten sind. Wenn Sie dennoch Zweifel haben, dass der Immobilienkaufvertrag in Ihrem Sinne formuliert wurde, sollten Sie ihn am besten von einem erfahrenen Immobilienanwalt prüfen lassen. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.