Vermietete Immobilie kaufen: Darf ich dem Mieter kündigen?

Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig

Direkt nach dem Kauf greift zunächst der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gelten also unverändert weiter.

Nach dem Eintrag ins Grundbuch darf dem Mieter dann nur unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden. Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Wenn der neue Eigentümer die Immobilie selbst beziehen möchte, darf er dem Mieter kündigen. Eigenbedarf gilt auch, wenn der Eigentümer die Immobilie für enge Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet werden.
2. Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Eine Kündigung ist auch erlaubt, wenn die Weitervermietung den Eigentümer daran hindert, die Immobilie angemessen wirtschaftlich zu nutzen und wenn er dadurch Nachteile erleidet. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Immobilie abgerissen oder grundlegend saniert werden soll. Hierzu ist aber eine besonders detaillierte Begründung notwendig.

Welche Kündigungsfristen gelten bei zulässiger Kündigung?

Die Kündigungsfristen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung beginnen mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter und richten sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB):

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist.
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist.
• Ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist.
• Wurde die Immobilie direkt vor dem Kauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt, greift eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren bzw. je nach Region sogar bis zu 10 Jahre.

Risiko: Wenn sich der Mieter gegen die Kündigung wehrt

Will der neue Eigentümer selbst in die Immobilie einziehen, scheint eine Eigenbedarfskündigung also problemlos möglich zu sein. Das stimmt so aber nicht Unter Umständen greift die sogenannte Sozialklausel (§ 574 BGB). Das bedeutet, dass der Mieter der Kündigung widersprechen kann, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet, z. B. wegen Krankheit oder hohem Alter. Wer sich also darauf verlässt, dass er dem Mieter einfach kündigen und dann selbst einziehen kann, für den kommt dann ein böses Erwachen. Denn die vermietete Immobilie kann dann nicht wieder einfach verkauft werden. Einerseits lassen sich vermietete Objekte schlechter verkaufen, andererseits muss auf Gewinne Spekulationssteuer bezahlt werden, wenn die 10-Jahres-Frist nicht eingehalten wurde. In der Regel bedeutet das im Ergebnis, dass Sie draufzahlen müssen – vom Stress des Wiederverkaufs mal abgesehen.

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Tipps für den Kauf einer vermieteten Immobilie

1. Ein vermietetes Haus sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn Sie es im Zweifelsfalle als Investitionsobjekt betrachten und es 10 Jahre behalten können.
2. Vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie den bestehenden Mietvertrag sorgfältig prüfen, um mögliche Einschränkungen wie lange Kündigungsfristen oder besondere Vereinbarungen zu identifizieren.
3. Wichtig ist auch, sich über die Mieter im Haus zu informieren, ob gegebenenfalls die Sozialklausel Anwendung finden könnte.
4. Wichtig ist, die Begründungen für Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung wasserdicht zu formulieren. Immobilienanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern, um beim Hauskauf die richtigen Entscheidungen zu treffen.