Trennung & Scheidung: Immobilie steuerfrei verkaufen – auch nach Auszug?

Wann muss ich einen Immobiliengewinn versteuern?

Wer in Deutschland Immobilien mit Gewinn verkauft, muss in der Regel Spekulationssteuer bezahlen, wenn das Haus innerhalb einer 10-Jahres-Frist nach dem Erwerb wieder veräußert wurde. Diese Steuer soll verhindern, dass Immobilien als kurzfristige Spekulationsobjekte genutzt werden, um durch den schnellen Wiederverkauf hohe Gewinne zu erzielen, ohne dass diese Gewinne steuerlich erfasst werden. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags für den Hauskauf und endet nach exakt 10 Jahren. Ein Verkauf nach Ablauf der Frist ist steuerfrei, unabhängig davon, wie die Immobilie genutzt wurde.

Wenn die Immobilie innerhalb der 10 Jahre verkauft wird und keine der Ausnahmen greift, muss der Gewinn in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Der zu versteuernde Gewinn wird aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und weiterer damit verbundener Ausgaben, z. B. für Renovierungen, Notarkosten und Maklergebühren, berechnet. Diese Regelung gilt allerdings nur für private Immobilien, die nicht dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt wurden. Für Selbstnutzer gibt es eine Ausnahme.

Welche Ausnahme gilt bei selbst genutzten Immobilien?

Wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde, kann der Verkauf auch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei sein. Dabei spielt es keine Rolle, wie lange die Immobilie im Eigentum des Verkäufers war – entscheidend ist die dauerhafte Eigennutzung. Hier gilt die Dreijahresregelung. Der Verkauf einer Immobilie bleibt hiernach steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei muss es sich auch nicht um drei volle Jahre handeln.

Ein Beispiel: Ein Eigentümer hat im Jahr 2018 eine Immobilie gekauft und wohnt seit November 2023 nachweislich selbst darin. Wenn er die Immobilie im Februar 2025 verkauft, ist der Verkauf steuerfrei, da er sie im Verkaufsjahr (2025) und in den zwei vorangegangenen Jahren (2023 und 2024) zumindest kurze Zeit selbst bewohnt hat. Es müssen also keine vollen drei Jahre sein, sondern es reicht jeweils ein Teil des ersten und des dritten Jahres.

Kann man eine Immobilie nach Auszug steuerfrei verkaufen, wenn nur ein Miteigentümer sie selbst bewohnt?

Bei einer Trennung kommt es häufig vor, dass ein Ehepartner aus der gemeinsam erworbenen Immobilie auszieht und der andere bleibt darin wohnen. Wenn das ehemalige Paar dann später beschließt, das Haus zu verkaufen, stellt sich die Frage, ob der Gewinn steuerfrei ist.

Bei einer gemeinschaftlichen Eigentümerschaft einer Immobilie betrachtet das Finanzamt jeden Miteigentümer individuell hinsichtlich der Nutzung der Immobilie und der Steuerpflicht beim Verkauf. Ob der Verkauf steuerfrei ist, hängt also davon ab, ob der jeweilige Miteigentümer die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt hat oder ob er ausgezogen ist.

Wenn ein Ehepartner die Immobilie selbst bewohnt und diese als Hauptwohnsitz nutzt, ist sein Anteil am Verkaufserlös steuerfrei, wenn die Dreijahresregelung greift. Der Anteil des Ehepartners, der nicht in der Immobilie wohnt oder diese nicht selbst genutzt hat, kann jedoch steuerpflichtig sein, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.

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Allerdings sagt der Bundesfinanzhof, dass man auch in zwei Wohnungen wohnen darf. Vor dem Auszug aus der gemeinsamen Immobilie bei einer Trennung sollte deshalb am besten anwaltlicher Rat eingeholt werden, um sich die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs offen zu halten. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.