Steuern sparen beim Immobilienkauf – Tipps und Tricks für weniger Steuern

Grunderwerbsteuer senken: So sparen Sie beim Hauskauf bares Geld

Die wichtigste Steuer beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer, die auf den Kaufpreis der Immobilie anfällt. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Berlin und Brandenburg müssen beispielsweise 6,5 % Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Dabei gilt der Kaufpreis für Grundstück und Immobilie als Basis der Besteuerung. Bei einem Haus für 500.000 € kommen da je nach Bundesland also zwischen 17.500 € und 32.500 € an. Mit solch hohen Summen rechnen viele Hauskäufer nicht. Unter gewissen Umständen gibt es aber die Möglichkeit, diese Steuerlast etwas zu senken.

Was viele nicht wissen: Steuerpflichtig ist zwar auch der Kaufpreis für Einbauten, die fest mit dem Grundstück verbunden sind, wie Einbauschränke oder ein Kamin. Sparen kann der Käufer aber, wenn bewegliche Gegenstände wie freistehende Möbel oder Elektrogeräte im Kaufvertrag separat ausgewiesen und mit einem realistischen Einzelwert berechnet werden. Dann fallen diese Summen nicht unter die Grunderwerbsteuer und können den steuerpflichtigen Kaufpreis reduzieren. Gute Beispiele sind:

• freistehende Möbelstücke (z. B. Sofa, Bett, Esstisch)
• einzelne Haushaltsgeräte (z. B. Kühlschrank, Waschmaschine, Trockner)
• Gartenmöbel, Rasenmäher oder Werkzeuge
• Markisen, Pavillons oder Pools, die nicht fest verbaut sind
• Vorhänge, Teppiche oder Dekorationselemente

Steuervorteile für Selbstnutzer – Steuern sparen mit Sanierungen

Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, hat neben der Senkung der Grunderwerbsteuer durch das separate Ausweisen von bewegliche Kaufgegenständen nicht so viele Möglichkeiten zum Steuersparen. Es sei denn, die Immobilie muss saniert werden. Sanierungsmaßnahmen, wie eine bessere Dämmung, hochwertige Fenster, eine modernere Heizung oder eine neu installierte Solaranlage, können von Selbstnutzern steuerlich geltend gemacht werden. Die Ausgaben werden auf 3 Jahre mit bis zu 20 % der Kosten verteilt (§ 35c EStG). Wichtig ist dabei, dass die Arbeiten von Fachfirmen durchgeführt und korrekt bescheinigt werden müssen.

Handelt es sich gar um die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses, können die Kosten sogar über 10 Jahre hinweg abgeschrieben werden (§ 10f EStG). Allerdings sind für denkmalgeschützte Sanierungen viele Genehmigungen der Denkmalschutzbehörde und eine enge Abstimmung mit Fachplanern notwendig. Bei solchen Projekten ist es umso wichtiger, die Ausgaben genau zu dokumentieren, um die Abschreibbarkeit zu gewährleisten.

Steuervorteile für Investoren – Abschreibungen & Werbungskosten

Wird eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft, um sie renditestark zu vermieten, gibt es deutlich mehr Möglichkeiten zum Steuersparen:

Zunächst kann die Immobilie steuerlich abgeschrieben werden: AfA (Abschreibung durch Abnutzung). Bei Neubauten, die neu gebaut oder im Jahr der Fertigstellung gekauft wurden, kann sich aktuell sogar für eine degressive statt einer linearen AfA entschieden werden. Dadurch kann der Käufer in den ersten Jahren höhere Beträge steuerlich geltend machen. Denn bei der degressiven Abschreibung wird zu Beginn ein größerer Prozentsatz vom Restwert abgeschrieben, während bei der linearen Afa die Abschreibung gleichbleibt. Die degressive AfA senkt die Steuerlast gerade in den ersten Jahren der Vermietung deutlich – und verbessert die Anfangsrendite.

Die degressive AfA kann darüber hinaus auch noch mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Diese Sonder-AfA gilt aber nur für Neubauten mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG und einer Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m². Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann in den ersten vier Jahren zusätzlich jeweils 5 % der Herstellungskosten abschreiben – insgesamt also bis zu 20 % extra.

Neben der Abschreibung lassen sich bei allen Immobilien als Kapitalanlage auch viele laufende und einmalige Kosten als Werbungskosten absetzen und senken die Steuerlast. Beispiele hierfür sind:

• Zinsen für Immobilienkredite
• Maklerprovisionen beim Kauf
• Notar- und Grundbuchkosten, wenn sie im Zusammenhang mit der Vermietung stehen
• Renovierungskosten, insbesondere bei Modernisierung vor Erstvermietung
• Sanierungskosten für denkmalgeschützte Gebäude
• Fahrtkosten zur Immobilie, z. B. für Wohnungsbesichtigungen, Übergabe, Wartung
• Hausverwaltungsgebühren
• Vermarktungskosten
• Abschreibungen auf separat abgerechnete Ausstattung, z. B. Einbauküchen
• Rechtsberatungskosten

Wie ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf Steuern sparen hilft

Ein Immobilienkauf ist eine komplexe Schnittstelle aus Steuerrecht, Vertragsrecht und Immobilienrecht. Hier bereits vor Kaufvertrag einen Immobilienanwalt hinzuzuziehen, kann Ihnen beim Sparen helfen:

Bei Immobilien als Kapitalanlage ist beispielsweise die rechtliche Einordnung von Erhaltungs- und Herstellungskosten sehr kompliziert. Hierbei kann es leicht zu Fehlern kommen, sodass die Abschreibbarkeit verlorengeht und steuerlich draufgezahlt werden muss.

Auch bei einem Immobilienkauf zu Selbstnutzung ist die Beratung durch einen Immobilienanwalt zu empfehlen. Als Experte für Immobilienrecht unterstützt er Sie bei der Gestaltung steuerlich vorteilhafter Kaufverträge, indem z. B. bewegliche Gegenstände rechtlich korrekt separat ausgewiesen werden, damit die Grunderwerbsteuer sinkt.

Sie möchten Ihren Immobilienkauf in Berlin und Brandenburg steuerlich vorteilhaft über die Bühne bringen? Immobilienanwalt Thomas Noack berät Sie gern.