Spekulationssteuer bei Eigennutzung
Was allgemein als Spekulationssteuer bezeichnet wird, ist eigentlich eine „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“. Dabei handelt er sich um die Steuer auf alle Gewinne, die aus privaten Verkäufen erzielt werden. Darunter fällt unter Umständen auch der Gewinn, der aufgrund der Wertsteigerung beim privaten Immobilienverkauf erzielt wird. Es gelten allerdings bestimmte Regeln, wann Spekulationssteuer bezahlt werden muss.
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Unterschiedliche Fristen bei Fremdnutzung und Eigennutzung
Ob Spekulationsteuer beim Immobilienverkauf bezahlt werden muss, hängt in erster Linie davon ab, ob die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt wurde.
Spekulationsfrist bei Fremdnutzung
Bei Fremdnutzung beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Das bedeutet, dass ein Verkäufer eine nicht selbst bewohnte Immobilie nur dann ohne Spekulationssteuer verkaufen kann, wenn er sie mindestens 10 Jahre besessen hat. Auch wenn das Haus oder die Wohnung an andere Familienangehörige als die eigenen Kinder unter Kindergeldbezug unentgeltlich überlassen wird, gilt das als Fremdnutzung.
Spekulationsfrist bei Eigennutzung
Bei Eigennutzung einer Immobilie gilt hingegen eine Spekulationsfrist von lediglich 3 Jahren. Hat der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor in der Immobilie gelebt, muss beim Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer bezahlt werden. Es reicht sogar, wenn das Haus bzw. die Eigentumswohnung nur als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung genutzt wurde, wenn die Immobilie nicht zur Vermietung bestimmt war. Als Eigennutzung zählt auch, wenn in der Immobilie das eigene Kind unentgeltlich gewohnt hat, das Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat.
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Berechnung der Spekulationsfrist bei Eigennutzung
Um die Spekulationsfrist zu bestimmen, wird nur das Kalenderjahr herangezogen, in dem in der Immobilie gewohnt wurde. Es reicht also beispielsweise aus, von Dezember 2021 bis Januar 2023 selbst in der Immobilie gewohnt zu haben, um die 3-jährige Spekulationsfrist einzuhalten und sich die Spekulationssteuer zu sparen.
Im Zuge einer Schenkung oder Erbschaft gehen sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilie an die neuen Eigentümer über, auch die Spekulationsfrist. Für die Berechnung der Spekulationsfrist zählt damit das Kaufdatum der Voreigentümers als Beginn der Frist.
Wichtig zu wissen: Weder Makler noch Notar sind verpflichtet, den Verkäufer darauf hinzuweisen, dass der Verkauf einer privaten Immobilie steuerpflichtig ist, wenn die Spekulationsfrist nicht eingehalten wird. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich bei Immobiliengeschäften am besten von einem Immobilienanwalt beraten lassen, der sich mit der gesamten Rechtslage gut auskennt. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin ist Experte in Sachen Immobilienrecht und steht Ihnen gerne zur Verfügung.
Über Rechtsanwalt Thomas Noack
Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.
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