Sollten Notarverträge von einem Anwalt geprüft werden?

Neutralitätspflicht und Belehrungspflicht von Notaren

Ein Notar ist kein Interessenvertreter einer Partei, sondern gemäß Notarordnung (§ 14 BnotO) ein unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten. Daraus lässt sich eine Neutralitätspflicht des Notars ableiten. Besteht die Gefahr eines Interessenkonflikts, darf der Notar entsprechend nicht an der Beurkundung teilnehmen, etwa bei Immobilienverkäufen seines Ehegatten.

Laut Bundesbeurkundungsgesetz besagt die Neutralitätspflicht zudem, dass der Notar den „Willen der Beteiligten erforschen und den Sachverhalt aufklären soll und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und deren Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben muss. Dabei hat er darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden“ (§ 17 BeurkG).

Der Notar muss bei der Vertragserstellung entsprechend auf Ausgewogenheit achten und die Parteien auf rechtliche Unsicherheiten oder Risiken hinweisen. Allerdings muss er die Beteiligten nicht über wirtschaftliche Aspekte oder individuelle Details der Beurkundung informieren. Deshalb befinden sich Notare immer auf einer Gratwanderung zwischen Neutralitätspflicht und Belehrungspflicht, um Beteiligte vor Benachteiligungen zu schützen.

Immobilienanwalt klärt über kritische Klauseln auf

Immobilienkaufverträge sind sehr individuell. Zwar greifen Notare in der Regel auf Standardformulierungen zurück, diese werden aber an die individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer angepasst. Da Juristendeutsch für Laien nicht immer verständlich ist, kann es also immer mal Formulierungen geben, die nicht im Sinne des Käufers sind, die von dem Käufer aber nicht als unvorteilhaft erkannt werden. Deshalb ist es immer zu empfehlen, den Vertrag noch mal von einem Anwalt prüfen lassen, der komplett auf Ihrer Seite ist, mit Ihren individuellen Augen auf die Formulierungen schaut und Sie auf unvorteilhafte Klauseln hinweist. Dies gilt vor allem dann, wenn der Notar von der Verkäuferseite mit der Vertragsgestaltung betraut wurde und wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger kaufen, die gerne mal kritische Klauseln in den Vertrag aufnehmen lassen.

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Da der Notar den Vertragsentwurf beiden Parteien in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin zur Prüfung bereitstellen muss, haben Sie ausreichend Zeit, einen Immobilienanwalt Ihres Vertrauens mit der Vertragsprüfung zu beauftragen. Dann können Sie den Notar im Fall der Fälle vor der Unterzeichnung noch einmal um entsprechende Änderungen bitten, sollte eine Klausel nicht in Ihrem Sinne formuliert sein.

Angesichts der hohen Kaufpreise von mehreren Hunderttausend Euro, die für Immobilien heute bezahlt werden, sollte auf die Vertragsprüfung für wenige Hundert Euro nicht verzichtet werden. Damit vermeiden Sie böse Überraschungen und können den Immobilienkaufvertrag völlig unbeschwert unterschreiben. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern in allen Fragen rund ums Immobilienrecht.