Rechtliche Risiken beim Hausverkauf

​Welche rechtlichen Pflichten hat der Hausverkäufer?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie bestimmte Pflichten erfüllen, die vom Gesetzgeber festgelegt wurden. Dabei müssen Sie als Hausverkäufer dem potenziellen Käufer alle wichtigen Informationen zu der Immobilie bereitstellen, etwa zu den Rechtsverhältnissen und Belastungen, wie z. B. Mietverträge, Wohnrechte, Wegerechte, Hypotheken oder Grundschulden. Auch auf gravierende Mängel müssen Sie hinweisen. Zudem müssen Sie dem Kaufinteressenten den Energieausweis für die Immobilie vorlegen.

Pflichten des Hausverkäufers im Überblick

• Rechtsverhältnissen offenlegen: Mietverträge, Wohn- und Wegerechte usw.
• Über Belastungen informieren: z. B. Hypotheken oder Grundschulden
• Auf gravierende Mängel hinweisen: z. B. Nässe oder Schimmelbefall
• Energieausweis vorlegen, der höchstens 10 Jahre alt sein darf

Welche rechtlichen Risiken entstehen durch Pflichtverletzung?

Durch das Verschweigen von Rechtsverhältnissen, Belastungen und gravierenden Mängeln darf der Käufer unter Umständen im Nachhinein den Kaufvertrag auflösen, selbst wenn Sie eine Haftungsausschlussklausel in den Kaufvertrag aufgenommen haben. Auch Schadensersatzansprüche könnten daraus entstehen. Ein Verstoß gegen die Vorlagepflicht des Energieausweises kann zudem mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 € belegt werden.

Rechtliche Risiken durch Rücktritt oder ausbleibende Zahlung

Nicht nur eine Pflichtverletzung durch den Hausverkäufer stellt ein rechtliches Risiko beim Hausverkauf dar. Sondern es kommt auch durchaus vor, dass sich ein Kaufinteressent im Zeitraum zwischen mündlicher Kaufvereinbarung und notarieller Beurkundung doch gegen den Kauf Ihrer Immobilie entscheidet oder dass der Käufer nach Vertragsabschluss nicht bezahlt.

Im zweiten Fall kann es unter Umständen zum Problem werden, die sogenannte Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entfernen zu lassen, wenn der Käufer nicht auffindbar ist und der Notar sich weigert, bei Nichtzahlung die Rücktrittserklärung für den Kaufvertrag entgegenzunehmen. Das alles kann Nerven kosten und zu langen Verzögerungen beim Hausverkauf führen.

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Wie lassen sich die Risiken beim Hausverkauf reduzieren?

Zunächst ist es natürlich wichtig, sich als Hausverkäufer über die oben genannten Pflichten im Klaren zu sein und ihnen gewissenhaft nachzukommen. Dadurch lassen sich die Risiken, die durch eine eventuelle Pflichtverletzung entstehen können deutlich reduzieren.

Um sich rechtlich davor abzusichern, dass es sich der Kaufinteressent zwischen mündlicher Einigung und Vertragsabschluss noch anders überlegt, hilft ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung.

Um das Risiko für Verzögerungen zu reduzieren, dass der Käufer nach dem notariellen Vertragsabschluss nicht bezahlt, ist eine Klausel im Kaufvertrag sinnvoll, die den Notar verpflichtet, die Rücktrittserklärung entgegenzunehmen, falls der Käufer nicht greifbar ist. Hier kann eine Überprüfung des Kaufvertrags durch einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht helfen, die richtigen Klauseln aufzunehmen, um Ihr Risiko deutlich zu minimieren.

Thomas Noack aus Berlin-Köpenick ist Ihr Ansprechpartner für das Immobilienrecht in all seinen Facetten. Er berät Sie gern für Ihren rechtssichern Hausverkauf.