Kann ich einen Immobilienkaufvertrag und einen Maklervertrag widerrufen?

Kein Widerrufsrecht bei notariell beurkundeten Verträgen

Laut § 312g Absatz 1 steht jedem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu. Allerdings nennt § 312g Absatz 2 verschiedene Ausnahmen. Demnach gilt das Widerrufsrecht unter anderem explizit nicht bei „notariell beurkundete Verträgen“. Wird in Deutschland eine Immobilie verkauft, muss der Immobilienkaufvertrag immer notariell beurkundet werden. Deshalb ist bei Immobilienkaufverträgen ein Widerrufsrecht ausgeschlossen.

Laut Gesetzgeber hat der Käufer ausreichend Zeit, den Vertrag zu prüfen, seine Wirtschaftlichkeit abzuwägen und eine Entscheidung zu treffen. Denn der Immobilienkaufvertrag wird dem Käufer in der Regel 14 Tage vor dem Unterzeichnungstermin vorgelegt, sodass er die Gelegenheit hat, sich vorab mit den Vertragsinhalten intensiv auseinanderzusetzen (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG).

Hat sich der Käufer für den Kauf entschieden und unterzeichnet den Immobilienkaufvertrag beim gemeinsamen Notartermin mit dem Verkäufer, gilt der vom Notar beurkundete Kaufvertrag deshalb als bindend und verpflichtend.

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Hintertür: Vereinbartes Rücktrittsrecht im Kaufvertrag

Will sich der Käufer eine Art von Widerrufsrecht sichern, muss er mit dem Verkäufer im notariellen Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Dies sieht zum Beispiel die Möglichkeit vor, bei Eintritt oder bei Nichteintritt bestimmter Bedingungen oder innerhalb bestimmter Fristen vom Kaufvertrag zurückzutreten. Enthält der notariell beurkundete Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht, muss der Käufer die Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllen. Daher ist es immer sinnvoll, den Immobilienkaufvertrag und die Formulierung der Rücktrittsklausel von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen zu lassen.

Und wie sieht es mit dem Widerruf eines Maklervertrags aus?

Nicht jeder Maklervertrag kann widerrufen werden, dafür gibt es drei Bedingungen:

1. Der Maklervertrag kam als Fernabsatzvertrag oder Haustürgeschäft zustande:

Konkret bedeutet dies, dass das Widerrufsrecht eintritt, wenn der Maklervertrag zum Beispiel per Mail oder Telefon bzw. nicht in den Räumen des Maklers, sondern zum Beispiel im Besichtigungsobjekt oder beim Kunden zu Hause geschlossen wurde. Wird der Maklervertrag nach dem Kontakt per Mail oder Telefon bei einem persönlichen Treffen in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen, liegt kein Fernabsatzvertrag vor und es ist kein Widerruf möglich.

2. Der Maklervertrag wurde zwischen Unternehmer und Verbraucher geschlossen:

Wird der Maklervertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen, kann er innerhalb von 14 Tagen ohne Nennung von Gründen widerrufen werden. Die Frist startet bei ordnungsgemäßer Belehrung mit Abschluss des Maklervertrages. Wird der Verbraucher über sein Widerrufsrecht erst nach Abschluss des Maklervertrages belehrt, beginnt die 14-tägige Frist mit dem Zeitpunkt der Belehrung. Anders verhält es sich, wenn der der Auftraggeber ebenfalls Unternehmer ist, dann ist das Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen.

3. Das Widerrufsrecht ist nicht erloschen:

Dabei erlischt das Widerrufsrecht „bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert. Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss die Zustimmung des Verbrauchers auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.“ (§ 356 Abs. 4 BGB)

Das bedeutet, dass das Widerrufsrecht erlischt, wenn der Kunde seine ausdrückliche Zustimmung zur Leistung des Maklers bekundet hat, wenn er bestätigt, dass er sein Widerrufsrecht verliert und wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat.

Aufgrund der undurchsichtigen Rechtslage kommt es immer wieder zu Streitigkeiten rund um Immobilienkaufverträge oder Maklerverträge. Immobilienanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie im Fall der Fälle schnell und kompetent.