Immobilien vererben: Vorweggenommene Erbfolge

Was bedeutet vorweggenommene Erbfolge?

Wenn man kein Testament gemacht hat, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. In diesem Fall werden alle Angehörigen zu einer Erbengemeinschaft, welcher der gesamte Nachlass gemeinsam gehört. Beinhaltet das Erbe eine Immobilie, kann das problematisch sein. Denn wenn sich die Erben nicht einigen können, muss die Immobilie verkauft werden. Im schlimmsten Fall kommt es zu einer Teilungsversteigerung, bei der in der Regel weniger erzielt wird als bei einem freien Verkauf der Immobilie.

Statt auf eine gütliche Einigung zwischen den eigenen Erben zu vertrauen, kann auch in einem Testament festgelegt werden, wer welche Anteile eines Erbes erhält. Aber es ist auch möglich, die Immobilie noch zu Lebzeiten auf eine bestimmte Person zu übertragen – und zwar als Schenkung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Die Übertragung muss notariell beurkundet werden und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden. Alle wichtigen Details sollten dabei im Schenkungsvertrag festgehalten werden. Vorweggenommene Erbfolge bedeutet also die Übertragung von Vermögen durch den zukünftigen Erblasser an zukünftige Erben. Richtig geplant, kann dadurch sogar Erbschafsteuer gespart werden.

Erbschaftssteuer sparen durch vorweggenommene Erbfolge

Für Schenkungen und Erbschaften gilt ein einheitlicher Steuerfreibetrag, der vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Dieser Steuerfreibetrag kann jedoch alle zehn Jahre erneut geltend gemacht werden. Sind zwischen einer Schenkung und und einem Erbe mehr als 10 Jahre vergangen, kann der Freibetrag mehrfach in Anspruch genommen werden.

Bei leiblichen oder adoptierten Kindern beträgt der Freibetrag 400.000 € und bei Enkelkindern 200.000 €. Nur wenn der Verkehrswert der Immobilie über dem Freibetrag liegt, muss Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer bezahlt werden. Wird eine Immobilie als vorweggenommenes Erbe rechtzeitig übertragen, können die Freibeträge nach zehn Jahren noch einmal ausgenutzt werden. Es ist auch möglich, alle zehn Jahre einen Teil der Immobilie zu übertragen, um jedes Mal wieder in den Genuss des Freibetrags zu kommen.

Wichtig zu wissen: Der Freibetrag gilt für jeden der Elternteile. Das bedeutet, dass Kinder von ihren Eltern alle zehn Jahre bis zu 800.000 € übertragen bekommen können, ohne das Schenkungssteuer bezahlt werden muss.

Vertragsgestaltung zur eigenen Absicherung besonders wichtig

Auf den ersten Blick klingt ein vorweggenommenes Erbe sinnvoll:

• Es müssen keine oder nicht so hohe Erbschaftssteuern bezahlt werden.
• Die Immobilie bleibt in der Familie.
• Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft können vermieden werden.

Trotzdem sollte die Entscheidung für eine vorweggenommene Erbfolge gut durchdacht werden, vor allem wenn die Immobilie eigentlich der eigenen Altersvorsorge dienen sollte. Zudem sollte bei der Vertragsgestaltung darauf geachtet werden, dass nach der Schenkung der Nießbrauch bestehen bleibt. Das bedeutet, dass der Schenkende sich vorbehält, die verschenkte Immobilie selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Auch ist es sinnvoll, sich beim Versuch des Verkaufs oder beim Tod des Begünstigten eine Rückforderung vorzubehalten. Entsprechend sollte der Schenkungsvertrag rechtssicher gestaltet werden, damit es später nicht zu bösen Überraschungen kommt. Sich nur auf den Notar zu verlassen, ist nicht sinnvoll. Denn ein Notar nimmt eine neutrale Position ein, während ein Rechtsanwalt Ihre persönlichen Rechte im Blick hat. Wenn Sie über die Übertragung Ihrer Immobilie an Ihre zukünftigen Erben nachdenken, steht Ihnen Immobilienanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick gerne mit Rat und Tat zur Seite.