Immobilie reservieren – Rechte und Pflichten
Wer eine Immobilie voraussichtlich kaufen will, aber aus irgendwelchen Gründen nicht sofort den Kaufvertrag unterzeichnen kann oder will, kann sich die Immobilie reservieren lassen. Doch welche Rechte und Pflichten gehen mit einer Reservierungsvereinbarung einher?
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Was ist eine Reservierungsvereinbarung?
Eine Reservierungsvereinbarung wird meistens mit dem Makler geschlossen, seltener direkt mit dem privaten Verkäufer, weshalb dieser Fall hier nicht betrachtet werden soll. Mit der Reservierungsvereinbarung garantiert der Makler dem Kaufinteressenten, dass die Immobilie während eines festgelegten Zeitraums keinem anderen Interessenten angeboten wird. Der Makler erhält dafür eine Reservierungsgebühr, die beim späteren Immobilienkauf mit der Maklerprovision verrechnet wird. Die Reservierungsgebühr soll dem potenziellen Käufer eine Sicherheit bieten, dass ihm nicht ein anderer Käufer die Traumimmobilie wegschnappt.
Folgende Gründe kommen für eine Reservierungsvereinbarung infrage:
- Der Kaufinteressent braucht Bedenkzeit, ob er die Immobilie wirklich kaufen möchte.
- Wegen Krankheit ist gerade kein Gang zum Notar möglich.
- Die Finanzierung muss noch mit der Bank geklärt werden.
Kann auf Vertragserfüllung geklagt werden?
Eine Reservierungsvereinbarung bietet keine Garantie für den Kauf, sondern vermittelt beiden Seiten lediglich ein Gefühl von Verbindlichkeit. Wichtig ist, dass die Reservierungsvereinbarung individuell formuliert wurde, der Makler im Alleinauftrag bei der Immobilienvermarktung handelt und die Reservierungsvereinbarung erst nach Zustimmung des Verkäufers wurde.
Die Vertragserfüllung einklagen geht trotzdem nur, wenn die Verpflichtung zum Verkauf notariell beurkundet wurde, was bei einer herkömmlichen Reservierungsvereinbarung in der Regel nicht der Fall ist. Hat der Verkäufer die Immobilie schon anderweitig verkauft, können Sie nichts tun, wenn Sie kein Vorkaufsrecht haben.
Wer sich eine Immobilie sichern will, sollte demnach zumindest einen Vorvertrag unterzeichnen, da dieser verbindlich ist. Vorverträge müssen immer notariell beurkundet werden und verpflichten sowohl zum Kauf als auch zum Verkauf. Treten Käufer oder Verkäufer vom Vorvertrag zurück, müssen sie Schadensersatz leisten. Bei der Reservierungsvereinbarung folgen hingegen keine rechtlichen Konsequenzen.
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Bekommt man die Gebühr zurück, wenn man doch nicht kauft?
Wenn sich der Interessent letztlich doch gegen den Kauf entscheidet, kommt es auf den Einzelfall an, ob die Reservierungsgebühr zurückerstattet werden muss. Oft soll der Kaufinteressent laut Vereinbarung die Gebühr nicht oder nur zu einem Teil zurückbekommen.
Auch wenn das so in der Vereinbarung steht, gehen immer wieder Käufer dagegen vor und fordern die Reservierungsgebühr zurück. Dabei gilt der Grundsatz: Im Zweifel ist die Reservierungsgebühr zurückzuzahlen. Die Reservierung ist nicht notariell beurkundet, also besteht keine Verpflichtung zum Verkauf und dann auch nicht zum Kauf. Es existieren viele Gerichtsurteile, die die Unwirksamkeit, Sittenwidrigkeit oder Widerrufbarkeit von Reservierungsvereinbarungen festgestellt haben.
Als unwirksam sehen Gerichte die Reservierungsgebühr vor allem dann an, wenn sie mehr als 5.000 € oder mehr als 10 % des Maklerhonorars oder mehr als 0,3 % des Kaufpreises beträgt. In diesem Fall können Sie die Reservierungsgebühr immer zurückverlangen. Liegt die Reservierungsgebühr höher, muss sie eigentlich notariell beglaubigt werden. Dann ist sie im Gegensatz zur Vereinbarung ohne Notar tatsächlich rechtlich bindend.
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Wenn der Makler die Reservierungsgebühr nicht zurückzuerstatten will oder die andere Probleme mit der Reservierung einer Immobilie haben, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht wenden. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick unterstützt Sie gerne, Ihre Rechte durchzusetzen.
Über Rechtsanwalt Thomas Noack
Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.
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