Gewerblicher Grundstückshandel: Was besagt die Drei-Objekt-Grenze?

Was bedeutet Drei-Objekt-Regel?

Die sogenannte Drei-Objekte-Grenze besagt, dass das Finanzamt in der Regel dann von gewerblichem Grundstückshandel ausgeht, wenn von einem Immobilienverkäufer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft und wieder verkauft wurden. Als Objekt werden sowohl Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser verstanden als auch Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien.

Bei Ehepartnern ist die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner einzeln zu betrachten. Demnach kann jeder Ehepartner innerhalb von fünf Jahren drei Objekte erwerben und wieder verkaufen, ohne steuerliche Folgen in Bezug auf gewerblichen Grundstückshandel befürchten zu müssen. In diesem Fall sind die Grundstücksverkäufe für die Einkommensteuer nicht relevant, sondern es wird von privater Vermögensverwaltung ausgegangen.

Wird ein Grundstück an einen nahen Angehörigen verschenkt, der das Objekt anschließend veräußert, wird das derart weiterveräußerte Grundstück allerdings weiter als Zählobjekt dem Schenker zugeordnet, wenn es um die Frage nach gewerblichem Grundstückshandel geht.

Gibt es Ausnahmen von der Drei-Objekte-Regel?

Vor allem für beruflich mit Immobilien beschäftigte Berufsgruppen, wie z. B. Architekten, Makler oder Bauunternehmer, wird ein verschärfter Prüfungsmaßstab angelegt:

Das 5-Jahres-Zeitfenster kann hier auf bis zu zehn Jahre bei einer höheren Zahl von Verkäufen nach Ablauf dieses Zeitraums ausgedehnt werden, wenn die Veräußerungen im Rahmen einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich erfolgen und zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht zu erkennen war.

Auch wenn weniger als vier Objekte innerhalb der 5-Jahres-Frist verkauft wurden, kann es sich unter Umstände um gewerblichen Grundstückshandel handeln, etwa wenn der Immobilienverkäufer nicht wie ein privater Vermögensverwalter, sondern wie ein Immobilienhändler auftritt. Wird beispielsweise bereits beim Kauf einer Immobilie beabsichtigt, sie später gewinnbringend wieder zu verkaufen, kann auch bereits ein einziges verkauftes Objekt einen gewerblichen Grundstückshandel begründen.

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Welche Konsequenzen hat der gewerbliche Grundstückshandel?

Werden innerhalb der 5-Jahres-Frist von einer Person mehr als drei Objekte gekauft und verkauft oder geht das Finanzamt aus anderen Gründen von gewerblichem Grundstückshandel aus, führt dies zu sogenannten Einkünften aus Gewerbebetrieb. Das bedeutet, dass der Gewinn aus den Grundstücksverkäufen innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren steuerlich als sonstige Einkünfte zu erfassen ist. Die Einnahmen unterliegen dann sowohl der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer.

Wann werden bei privatem Grundstückshandel Steuern fällig?

Werden weniger als drei Objekte gekauft und wieder verkauft, werden die Einnahmen als Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung bewertet. In diesem Fall sind die Einnahmen steuerfrei, wenn die sogenannte Spekulationsfrist eingehalten wurde, die für Grundstücke bei zehn Jahren liegt. Wird ein Grundstück ganz oder teilweise vor Ende der 10-Jahres-Frist wieder verkauft, muss für den erzielten Gewinn Einkommensteuer bezahlt werden.

Beim privaten Grundstücksverkauf nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Spekulationssteuerfrei ist der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie innerhalb der letzten drei Kalenderjahre vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.

Was gilt für geerbte Grundstücke und Immobilien?

Geerbte Grundstücke werden nicht mit in die Drei-Objekte-Grenze einbezogen. Das bedeutet, dass eine geerbte Immobilie auch dann einkommensteuerfrei verkauft werden kann, wenn bereits drei andere Objekte innerhalb derselben 5-Jahres-Frist veräußert wurden.

Bezüglich der Spekulationssteuer gilt bei geerbten Immobilien, dass die 10-jährige Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt beginnt, zu dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.

Wird ein Grundstück oder eine Immobilie allerdings durch eine vorweggenommene Erbfolge übertragen, gilt für den Verkauf des Objekts wieder die Drei-Objekt-Grenze.

Fazit

Grundstücksverkäufe können unter Umständen auch bei Privatpersonen dazu führen, dass das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandels ausgeht und entsprechende Steuern einfordert. Sie möchten sich Stress mit dem Finanzamt und hohe Steuerzahlungen sparen? Als Experte für Immobilienrecht berät Sie Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick gern in allen rechtlichen Fragestellungen der Immobilienwirtschaft. Sprechen Sie uns einfach an.