Erbvertrag für Immobilien: Alles, was man wissen muss

Unterschiede zwischen Erbvertrag und Testament

Der wichtigste Unterschied zwischen einem Erbvertrag und einem Testament liegt in der Bindungswirkung:

Ein Testament ist eine einseitige Verfügung, die nur vom Erblasser bestimmt wird. Dies kann auch ohne Wissen der zukünftigen Erben erfolgen. Wer seine Immobilie an eine bestimmte Person vererben will, ohne dass andere mögliche Erben vor dem Tod des Erblassers davon erfahren, sollte sich für ein Testament entscheiden.

Ein Erbvertrag muss notariell beurkundet werden und stellt eine vertragliche Verpflichtung für alle Vertragspartner dar. Wer in einem Erbvertrag als Erbe oder Vermächtnisnehmer festgelegt wurde, hat einen rechtlichen Anspruch auf den Nachlass, wenn keine Anfechtung oder Auflösung des Vertrags ansteht. Änderungen eines Erbvertrags sind nur mit Zustimmung aller beteiligten Parteien möglich. Das bedeutet einerseits mehr Sicherheit für die Erben, andererseits aber auch weniger Flexibilität für den Erblasser. Die eingeschränkte Änderungsmöglichkeit kann problematisch werden, wenn sich familiäre oder finanzielle Verhältnisse ändern. Ohne vertraglich festgelegte Rücktrittsklausel bleibt der Erbvertrag so wirksam, wie er geschlossen wurde. Ein Erbvertrag bietet aber die Möglichkeit, mehr Details zum Erbe zu regeln, wie bestimmte Auflagen oder genaue Details zur Nutzung der Immobilie.

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Wann ist ein Erbvertrag sinnvoll?

Gerade bei Immobilien bietet ein Erbvertrag gegenüber dem Testament viele Vorteile. Er schafft klare Regelungen zur Nachfolge und kann Erbstreitigkeiten vermeiden. Mit einem Erbvertrag können Immobilien gezielt auf bestimmte Erben übertragen, individuelle Nutzungsrechte festgelegt oder Verpflichtungen für die Erben definiert werden. Besonders sinnvoll ist ein Erbvertrag in folgenden Fällen:

Familien mit mehreren Erben: Sind mehrere mögliche Erben vorhanden, kann ein Erbvertrag Streit um Immobilien verhindern. Ohne klare Regelung müssten die Erben gemeinsam über die Immobilie entscheiden, was oft zu Konflikten führt. Ein Erbvertrag ermöglicht eine gerechte Verteilung und kann bestimmen, wer die Immobilie erhält und wie andere Erben ausgezahlt werden müssen.

Beispiel: Eine Familie besitzt ein Einfamilienhaus. Der Vater möchte, dass seine älteste Tochter die Immobilie übernimmt, weil sie sich besonders viel um die alternden Eltern gekümmert hat. Die anderen Kinder sollen aber eine finanzielle Entschädigung erhalten. Durch einen Erbvertrag wird festgelegt, dass die älteste Tochter das Haus erbt und wie die anderen abgefunden werden sollen.

Unternehmen mit Immobilienbesitz

Bei Immobilien im Unternehmensbesitz ist ein Erbvertrag die beste Möglichkeit, um eine sinnvolle Nachfolgeregelung zu treffen. Denn durch detaillierte Regelungen kann sichergestellt werden, dass die Immobilie langfristig für betriebliche Zwecke genutzt werden kann, ohne dass andere Erben darauf Zugriff bekommen.

Beispiel: Ein Unternehmer mit mehreren Immobilien möchte, dass sein Sohn als sein Unternehmensnachfolger die Firmenimmobilie erhält und seine Tochter die Wohnimmobilien. Um Streitigkeiten zu vermeiden und die Unternehmensnachfolge vertraglich abzusichern, setzt er einen Erbvertrag auf. Damit kann sein Sohn sich darauf verlassen, dass ihm die Firmenimmobilie später tatsächlich zusteht.

Patchwork-Familien und nicht eingetragene Partnerschaften

In Patchwork-Familien stellt ein Erbvertrag sicher, dass sowohl Kinder aus vorherigen Beziehungen als auch der neue Ehepartner angemessen bedacht werden. Ohne Erbvertrag könnten Kinder aus einer früheren Ehe vorrangig erben, was den aktuellen Ehepartner oder gemeinsame Kinder benachteiligt. Auch für nicht verheiratete Paare ist ein Erbvertrag zu empfehlen, weil sie ohne vertragliche Regelung kein gesetzliches Erbrecht haben.

Beispiel: Ein Mann hat zwei Kinder aus einer früheren Ehe und lebt mit seiner neuen Partnerin unverheiratet in einem gemeinsamen Haus. Ohne Erbvertrag würden im Todesfall seine Kinder aus erster Ehe das Haus erben, während die Partnerin leer ausgeht. Durch einen Erbvertrag kann beispielweise festgelegt werden, dass die Kinder das Haus zwar erben, die Partnerin aber ein lebenslanges Wohnrecht erhält.

Absicherung des überlebenden Ehepartners

Auch zur Absicherung des überlebenden Ehepartners ist ein Erbvertrag sinnvoll. Durch den Erbvertrag kann festgelegt werden, dass der Partner das Wohnrecht oder das Eigentum an einer gemeinsamen Immobilie erhält, während Kinder oder andere Erben erst später erben. Dadurch kann verhindert werden, dass der überlebende Ehepartner gezwungen wird, die Immobilie zu verkaufen, um Miterben auszuzahlen.

Beispiel: Ein Ehepaar besitzt eine Eigentumswohnung. Nach dem Tod eines Partners würden die Kinder als Miterben auftreten und möglicherweise ihren Anteil einfordern. Durch einen Erbvertrag wird festgelegt, dass der überlebende Ehepartner das alleinige Wohnrecht behält und die Kinder erst nach dessen Tod die Immobilie erben. Dadurch kann sichergestellt werden, dass der überlebende Partner nicht aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen muss.

Inhalt eines Erbvertrags – Was sollte geregelt werden?

Ein Erbvertrag sollte die Erben oder Vermächtnisnehmer klar benennen. Erben bekommen den gesamten Nachlass oder einen festgelegten Anteil, Vermächtnisnehmer nur festgelegte Vermögenswerte, etwa eine Immobilie oder Geldbeträge.

Bei Immobilien sind Regelungen zu Übertragung, Nutzung oder Verkauf wichtig. Es kann z. B. festgelegt werden, dass ein Erbe die Immobilie erst nach einer bestimmten Frist verkaufen darf oder dass ein Angehöriger ein lebenslanges Wohnrecht bekommen soll.

Auch Pflichten und Auflagen für die Erben können im Erbvertrag definiert werden. Dazu gehört z. B. die Verpflichtung, eine geerbte Immobilie nicht zu verkaufen oder bestimmte Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Zu guter Letzt kann eine Vor- und Nacherbschaft über einen Erbvertrag bestimmt werden. Damit wird geregelt, dass ein Erbe die Immobilie zunächst bekommt, sie aber nach seinem Tod an eine bestimmte andere Person übergehen soll. So können Immobilien über mehrere Generationen hinweg in der Familie gehalten werden.

Warum eine anwaltliche Beratung bei Erbverträgen wichtig ist

Ein Erbvertrag kann nur unter bestimmten Bedingungen angefochten oder geändert werden. Eine Anfechtung ist lediglich möglich, wenn z. B. Irrtum, Täuschung oder Drohung vorliegt. Eine Änderung kann wiederum nur mit Zustimmung aller Vertragsparteien erfolgen.

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Umso wichtiger ist es, einen Erbvertrag von einem Anwalt rechtssicher und durchdacht aufsetzen zu lassen, um spätere Probleme auszuschließen. Ein erfahrener Anwalt hilft dem Erblasser dabei, rechtliche Fehler zu vermeiden und den Vertrag so zu auszuarbeiten, dass er den individuellen Wünschen des Erblassers und der potenziellen Erben entspricht. Bei Immobilien ist unter anderem eine durchdachte Nachfolgeplanung wichtig, um Konflikte zwischen Erben zu umgehen, aber auch um steuerliche Vorteile nutzen zu können. Zudem weit ein Anwalt auf Möglichkeiten wie Rücktrittsklauseln hin, sodass der letzte Wille des Erblassers bestmöglich durchgesetzt wird. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern, wenn es um eine geschickte Nachlassregelung für Ihre Immobilie geht.