Immobilienverkauf bei Scheidung – das ist rechtlich zu beachten
Immobilien sind in der Regel nicht nur der größte Part des privaten Vermögens eines Ehepaares, sondern auch der emotionale Lebensmittelpunkt. Bei einer Scheidung kommt es deshalb oft zu Meinungsverschiedenheiten darüber, wer die Immobilie weiter bewohnen kann, ob sie verkauft werden soll, wie die Verkaufsmodalitäten aussehen müssen und wie der Erlös aufgeteilt werden soll. Uneinigkeit über die Bewertung des Objekts oder steuerliche Folgen können die Abwicklung zusätzlich verzögern und die Zeit bis zur endgültigen Scheidung schmerzhaft in die Länge ziehen. Ohne klare vertragliche Regelungen oder eine außergerichtliche Einigung kann es sogar zu einer Teilungsversteigerung kommen, was für beide Seiten finanziell nachteilig ist. Eine Rechtsberatung kann hier gegebenenfalls helfen.
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Wer entscheidet über den Immobilienverkauf?
Wer über den Verkauf einer Immobilie nach der Scheidung entscheiden darf, hängt von den Eigentumsverhältnissen ab. Gehört die Immobilie nur einem der Ex-Partner, handelt es sich um ein sogenanntes Alleineigentum. Dann kann dieser auch ganz allein über den Verkauf bestimmen. Weitergehende Regelungen sind nicht erforderlich.
Gehört die Immobilie hingegen beiden Ex-Partnern, handelt es sich um Miteigentum. In diesem Fall müssen sich beide Parteien einig werden. Kommt es zu einer Einigung, kann die Immobilie entweder verkauft oder an einen der Ex-Partner übertragen werden, während der andere Ex-Partner ausgezahlt wird. Doch bei der Verkaufsentscheidung, beim Verkaufspreis und bei der Abwicklung kommt es häufig zum Streit. Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt als letzter Ausweg die Klärung durch ein Gericht, das eine Teilungsversteigerung anordnen kann. Der Erlös wird dann zwischen den Eheleuten verteilt. Allerdings bringt ein Haus bei einer Teilungsversteigerung oft weniger ein als bei einem freien Verkauf, weshalb seine Einigung immer vorzuziehen ist.
Rechtliche Grundlagen beim Immobilienverkauf nach Scheidung
Wie der Erlös aus dem Immobilienverkauf nach der Scheidung aufgeteilt wird, richtet sich beim Miteigentum nach dem ehelichen Güterstand, der entweder durch gesetzliche Regelungen oder einen Ehevertrag festgelegt ist:
- Gibt es keinen Ehevertrag, gilt die Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen einschließlich der Immobilie im Rahmen des Zugewinnausgleichs aufgeteilt wird. Derjenige Ehepartner, der während der Ehe einen höheren Vermögenszuwachs hatte, muss dem anderen Partner einen finanziellen Ausgleich zahlen. Beim Immobilienverkauf wird der Erlös zwischen beiden Partnern entsprechend der ermittelten Verhältnisse aufgeteilt.
- Bei Gütertrennung, die in der Regel durch einen Ehevertrag vereinbart wurde, bleibt jeder Ehepartner alleiniger Eigentümer seines Vermögens. Wurde die Immobilie gemeinsam gekauft, gehört sie beiden Partnern zu den vereinbarten Anteilen. Der Erlös wird entsprechend der Anteile an beide Ex-Partner ausgezahlt.
Ein häufiger Streitpunkt sind die gemeinsamen Schulden und laufenden Kredite. Wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist, müssen sich die Partner einigen, wie es weitergehen soll. Ein Immobilienverkauf wird hier oft als die beste Lösung gesehen. Will ein Ex-Partner in der Immobilie bleiben, kann eine Umschuldung oder Übernahme des Kredits erfolgen, sofern die Bank zustimmt. Kommt es zu keiner Einigung, kann die Bank beide Ex-Partner weiterhin gemeinsam in die Pflicht für die Ratenzahlung nehmen, egal wer die Immobilie nutzt.
Spezialfall: Rückabwicklung von Schenkungen oder Eheverträgen
Wenn während der Ehe Immobilien aus steuerlichen oder familiären Gründen als Schenkung an den Ehepartner übertragen wurden oder in einem Ehevertrag spezielle Regelungen zur Vermögensaufteilung getroffen wurden, kann es sich eventuell lohnen, diese Dokumente im Falle der Scheidung rechtlich überprüfen zu lassen.
Zwar sind Schenkungen bindend, wenn im Schenkungsvertrag keine Rückfallklausel für den Fall der Scheidung vereinbart wurde. Allerdings gab es schon Fälle, wo eine Rückforderung aus grobem Undankbarkeit (§ 530 BGB) als plausibel erachtet wurde, auch wenn die Hürden hierfür sehr hoch sind. Eheverträge können nur angefochten werden, wenn sie sittenwidrig sind und einen Partner in unzumutbarer Weise benachteiligen. Eine fundierte rechtliche Prüfung ist in solchen Fällen unerlässlich.
Welche steuerlichen und finanziellen Aspekte sind zu beachten?
Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Immobilienverkauf nach der Scheidung ist die steuerrechtliche Seite. Wenn die gemeinsame Immobilie nicht selbst genutzt wurde und innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, fällt auf einen etwaigen Gewinn Spekulationssteuer an. Wurde sie hingegen im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren vom Eigentümer oder seinen Kindern zu Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Hier kann es sinnvoll sein, den Verkauf etwas hinauszuzögern, um die 10-Jahres-Frist einzuhalten.
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Wie eine Rechtsberatung beim Hausverkauf nach der Scheidung hilft
Da der Immobilienverkauf nach einer Scheidung oft mit rechtlichen, finanziellen und emotionalen Herausforderungen verbunden ist, kann eine frühzeitige anwaltliche Beratung sehr entlastend wirken. Ein erfahrener Immobilienanwalt kann klären, welche Rechte und Pflichten die Ex-Partner haben und welche Fallstricke zu vermeiden sind. Im Fall der Fälle kann auch die Rückforderung einer Schenkungen oder die Anfechtung eines Ehevertrags geprüft werden, bevor ungerechtfertigte Forderungen die Fronten verhärten. Immobilienanwalt Thomas Noack unterstützt Sie gern, Ihre rechtlichen Möglichkeiten auszuloten und gegebenenfalls Ihre Rechte durchzusetzen.
Über Rechtsanwalt Thomas Noack
Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.
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