Wann fällt Einkommensteuer beim Immobilienverkauf an?

Einkommensteuer bei vermieteten Immobilien

Wer eine Immobilie kauft und sie vermietet hat, kann sie nur dann steuerfrei verkaufen, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre in seinem Eigentum war. Verkauft der Eigentümer die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahres Frist, wird anhand des Gewinns aus dem Immobilienverkauf und dem persönlichen Steuersatz die Höhe der Spekulationssteuer berechnet. Deshalb ist es sinnvoll, mit dem Verkauf einer Immobilie zu warten, wenn sich die 10-Jahres-Frist bereits ihrem Ende nähert.

Einkommensteuer bei selbst bewohnten Immobilien

Wird eine Immobilie gekauft und vom Eigentümer selbst genutzt, gilt eine andere Frist. Dann reicht es aus, wenn der Eigentümer die Immobilie in diesem Jahr und in den zwei vorangegangenen Jahren besessen hat. Ausreichend ist sogar, wenn die Immobilie im ersten und im dritten Jahr nur für einen Tag dem Eigentümer gehört hat. Wurde die Immobilie beispielsweise im Dezember 2021 gekauft und zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann sie bereits im Januar 2023 steuerfrei wieder verkauft werden. Auch bei selbst bewohnten Immobilien gilt, dass die genannte Frist am besten abgewartet werden sollte, damit keine Spekulationssteuer fällig wird.

Einkommensteuer bei Zweitwohnungen

Etwas kniffeliger ist die Angelegenheit, wenn man eine Zweiwohnung besitzt, die nicht ständig bewohnt wird. So kommt es immer wieder vor, dass das Finanzamt dem Immobilienverkäufer Einkommensteuer für den Verkauf der Zweitwohnung auch innerhalb der 3-Jahres-Frist abknöpfen will, da er die Wohnung ja nicht ständig bewohnt hat. Allerdings besagt die überwiegende Rechtsprechung, dass jeder auch mehrere Wohnsitze haben darf und dass es keine Rolle spielt, ob eine Wohnung ständig oder nur zweitweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Wichtig ist nur, dass die Zweiwohnung zwischendurch nicht vermietet wird, sondern nur dem Eigentümer für Wohnzwecke dient. Ob er sich dort nur wenige Tage im Jahr aufhält oder auch mal gar nicht, spielt keine Rolle. Stattdessen wird der Verkauf der Zweitwohnung nach den Kriterien der selbst genutzten Immobilie versteuert und es gilt dieselbe Frist.

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Einkommensteuer bei geerbten und geschenkten Immobilien

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie gilt, dass die Spekulationsfrist sozusagen mit übernommen wird. Das heißt, die Spekulationsfrist beginnt auch in diesem Fall mit dem Datum des Immobilienkaufs und nicht mit dem Antritt des Erbes bzw. der Schenkung. Hat der Erblasser bzw. der Schenker die Immobilie zum Beispiel bereits 9 Jahre besessen und vermietet, brauchen Sie nur noch 1 Jahr warten, bis die Spekulationsfrist von 10 Jahren rum ist und Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können. Hat der Erblasser bzw. Schenker selbst in der Immobilie in den vorhergehenden zwei Jahren gewohnt, fällt bei einem Verkauf der Immobilie die Spekulationssteuer ebenfalls weg. Bei einer Schenkung gilt es noch zu beachten, dass es kein Privileg für Eheleute oder Eltern mit Kindern gibt. Hier gelten die gleichen Fristen wie bei einer Schenkung an nicht verwandte Dritte.

Einkommensteuer bei gewerblichem Immobilienverkauf

Sollte es sich um einen gewerblichen Immobilienverkauf handeln, gelten die genannten Fristen nicht. Stattdessen muss immer Einkommensteuer und zusätzlich sogar Gewerbesteuer bezahlt werden. Dabei gilt es als gewerblicher Immobilienhandel, sobald eine Privatperson innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte erwirbt und veräußert. Dazu zählen allerdings auch geerbte und geschenkte Immobilien. Wenn Sie zum Beispiel bereits 2 Immobilien in den letzten 5 Jahren gekauft und wieder verkauft haben und dann eine Immobilie erben sollten Sie mit dem Verkauf warten, bis die 5-Jahres-Frist rum ist.

Haben Sie noch rechtliche Fragen zum Immobilienverkauf und zur Spekulationssteuer? Dann wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Anwalt für Immobilienrecht. Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.