Gewährleistung bei Grundstücksmängeln beim Grundstückskauf

Gewährleistung bei Sachmängeln beim Grundstückskauf

Ein Sachmangel bezeichnet alle Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks. Auch wenn im Kaufvertrag keine bestimmte Beschaffenheit festgehalten wurde, muss sich das verkaufte Grundstück trotzdem für die vereinbarte Verwendung, etwa als Bauland, eignen. Wird ein Grundstück mit Sachmängeln verkauft, kann der Käufer den Vertrag unter Umständen nachträglich anfechten.

In vielen Kaufverträgen findet sich deshalb ein Passus wie „Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft“, um für Grundstücksmängel nicht haftbar gemacht werden zu können. Werden im Nachhinein Mängel am Grundstück festgestellt, ist der Verkäufer damit in der Regel aus dem Schneider und der Käufer kann keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer anbringen.

Wurde ein Mangel durch den Verkäufer allerdings arglistig verschwiegen oder hat er eine Garantie für die Beschaffenheit des Grundstücks gegeben, die es nicht erfüllt, sieht es wiederum anders aus. Hierbei geht es zum Beispiel um Mängel, die dem Käufer nicht ersichtlich sein können, wie giftige Chemikalien im Boden. Wurde solch ein Mangel verschwiegen, kann der Käufer eine sogenannte Nacherfüllung verlangen. Im Falle von verseuchtem Boden könnte dies zum Beispiel eine Mängelbeseitigung durch Bodensanierung sein. Ist die Nacherfüllung nicht möglich oder unzumutbar, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis reduzieren. Zudem kann bei arglistigem Verschweigen unter Umständen zusätzlich noch Schadensersatz gefordert werden.

Hat der Verkäufer dem Käufer eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks vertraglich garantiert und verfügt das Grundstück nicht über diese Beschaffenheit, ist der Verkäufer zum Schadensersatz verpflichtet.

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Gewährleistung bei Rechtsmängeln beim Grundstückskauf

Neben Sachmängeln kann ein Grundstück auch Rechtsmängel aufweisen. Von einem Rechtsmangel wird gesprochen, wenn Ansprüche von Dritten auf bestimmte Rechte am Grundstück vorliegen. Hierzu können beispielsweise Wegerechte, andere Dienstbarkeiten oder eingetragene Rechte im Grundbuch von Dritten gehören.

Dienstbarkeiten müssen vom Käufer übernommen werden, wenn der Berechtigte keine Löschungsbewilligung erteilt. Das heißt, dass zum Beispiel ein Nachbar mit Wegerecht weiter das Grundstück überqueren darf.

Beispiele für Grunddienstbarkeiten:

• Einräumen eines Wegerechts oder Durchfahrtsrechts
• Überbau durch den Nachbarn über das Grundstück
• Verlegen von Leitungen zur Erschließung eines unbebauten Nachbargrundstücks
• Begrenzung der Bebauung

Hat der Verkäufer dem Käufer zugesichert, dass er die Belastung des Grundstücks entfernt, indem er sich beispielsweise um eine Löschungsbewilligung kümmert, und schafft er das nicht, kann der Käufer den Verkäufer für diesen Rechtsmangel haftbar machen.

Neben privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten gibt es öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten, die auch als Baulast bezeichnet werden. Sie werden nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern stehen im sogenannten Baulastverzeichnis.

Beispiele für Baulasten:

• Abstandsflächenbaulast: Die Eigentümer müssen einen Teil der Abstandsfläche übernehmen, die eigentlich durch den Nachbarn eingehalten werden müsste.
• Stellplatzbaulast: Die Eigentümer müssen die Nutzung von Stellplätzen auf dem eigenen Grundstück durch Dritte dulden.
• Überfahrbaulast: Die Feuerwehr oder die Müllabfuhr darf beispielsweise das Grundstück überqueren.
• Anbaubaulast: Die Eigentümer sind verpflichtet, ihre Immobilie grenzständig an eines oder mehrere Nachbargebäuden anzubauen.
• Erschließungsbaulast: Dritte dürfen bestimmte Flächen des Grundstücks als Zufahrt oder Durchfahrt nutzen.

Der Grundstücksverkäufer hat die Pflicht, den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages über Baulasten, Dienstbarkeiten etc. aufzuklären. Tut er es nicht, kann der Käufer gegebenenfalls Schadensersatz für diesen Rechtsmangel verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten.

Immobilienanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick hilft Ihnen gern, wenn es um Gewährleistungsansprüche aus einem Grundstückskauf geht. Lassen Sie sich beraten!