Immobilienverkauf ohne Makler – was beachten? 

Seit Ende 2020 gilt das neue Maklerrecht, nach dem Immobilienverkäufer die Hälfte der Maklergebühr selbst tragen müssen, wenn ein Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt wurde. Je nach Wert der verkauften Immobilie können da schnell ein paar Tausend Euro für die Maklerprovision zusammenkommen. Da stellt sich die Frage, ob ein Makler beim Immobilienverkauf überhaupt notwendig ist? Wir gehen dieser Frage nach.

Wie verkaufe ich meine Immobilie: mit oder ohne Makler?

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Ein Immobilienverkauf mit Makler erspart Zeit und Nerven

Eine Immobilie zu verkaufen, ist eine komplexe Angelegenheit, die viel Wissen und Zeit erfordert. Wem die Zeit oder das Fachwissen fehlt, der sollte den Hausverkauf lieber in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers legen: Er sorgt für eine angemessene Immobilienbewertung, legt einen realistischen Angebotspreis fest, kümmert sich um die Anfragen von Kaufinteressenten, präsentiert die Immobilie bei Besichtigungsterminen von ihrer besten Seite und führt professionelle Verkaufsverhandlungen. Dadurch verkauft er Ihre Immobilie in der Regel besonders schnell und zu einem besonders guten Preis. Durch den höheren Verkaufspreis haben Sie die Maklerprovision oft schon wieder raus, sodass Sie sich den Stress, den ein Hausverkauf in Eigenregie mit sich bringt, ruhig sparen können.

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Beim Immobilienverkauf ohne Makler gibt es viel zu beachten

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie trotzdem lieber selbst in die Hand nehmen wollen, sollten Sie folgende Punkte beherzigen:

1. Eigentumsrechte klären

Zunächst sollten die Eigentumsrechte an der Immobilie geprüft werden. Dazu gehört, wer der Eigentümer der Immobilie ist (Einzelperson, Erbengemeinschaft, Ehepaar usw.) und ob Nießbrauch- oder Wegerechte existieren. Alle Eigentumsrechte sind im Grundbuch eingetragen und können dort überprüft werden. Ohne geklärte Eigentumssituation ist der Immobilienverkauf gar nicht möglich.

2. Vorkaufsrechte recherchieren

Neben den Eigentumsrechten müssen auch eventuelle Vorkaufsrechte überprüft werden. Oft hat die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, ein Vorkaufsrecht. Es muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, kann aber in der Gemeinde erfragt werden. Private Vorkaufsrechte stehen hingegen meistens im Grundbuch. Um die Immobilie auf dem freien Markt an Dritte verkaufen zu können, brauchen Sie eine entsprechende Verzichtserklärung der Vorkaufsberechtigten. Wird ein Vorkaufsrecht missachtet, kann der Kaufvertrag mit Dritten unwirksam sein.

3. Wichtige Regelungen im Vertrag festhalten

In Deutschland müssen Immobilienkaufverträge durch einen Notar beglaubigt werden, um rechtswirksam zu sein. Dabei wird der Kaufvertrag zwar von einem Notar erarbeitet, der beiden Parteien gegenüber neutral agieren muss. Allerdings müssen Sie Ihnen wichtige Regelungen aktiv vom Notar einfordern. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie folgende Regelungen in den Vertrag unbedingt mit aufnehmen lassen:

  • Zahlungsabsicherung, damit Sie sicher sein können, dass der Käufer bis zu einem bestimmten Zeitpunkt auch wirklich zahlen muss
  • Rücktrittsrecht, zum Beispiel für den Fall, dass der Kaufpreis bis zu einem bestimmten Datum nicht bezahlt wurde
  • Haftungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel, damit Sie später für solche Mängel nicht in Haftung genommen werden können
  • Übergabezustand, damit es nicht zu falschen Erwartungen kommt
  • Übergabezeitpunkt, damit Sie gegebenenfalls Ihren Auszug besser planen können
  • Versicherungsübergang, um im Fall der Fälle einen Verlust des Versicherungsschutzes und eine Haftung auszuschließen

4. Kaufvertrag prüfen lassen

Um abzusichern, dass der Kaufvertrag wirklich in Ihrem Sinne formuliert wurde, sollten sie ihn vor der Unterzeichnung am besten von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen lassen. Der Notar hat die Pflicht, Ihnen den Entwurf des Kaufvertrags zwei Wochen vor dem Notartermin zur Verfügung zu stellen. Dadurch bleibt genug Zeit, den Vertrag von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Denn ein von Ihnen beauftragter Anwalt agiert anders als ein neutraler Notar ganz in Ihrem Auftrag und wird Sie zu vorteilhaften Formulierungen und sinnvollen Regelungen in Ihrem Sinne beraten.
Vor allem, wenn Sie den Immobilienverkauf ohne Makler angebahnt haben, sollten Sie sich mit der Prüfung des Vertrags noch einmal absichern. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick steht Ihnen bei allen Fragen zum Immobilienrecht gerne zur Seite.

Anwalt für Verkehrsrecht Thomas Noack

Über Rechtsanwalt Thomas Noack

Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.

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