Immobilienkaufvertrag – was gehört alles hinein?

Wer erstellt den Immobilienkaufvertrag?

Soll eine Immobilie verkauft werden, wird ein Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Interessent geschlossen. Da es bei Immobiliengeschäften um hohe Summen geht, muss dafür laut Gesetz ein spezieller schriftlicher Immobilienkaufvertrag von einem Notar aufgesetzt und der Vertragsabschluss von ihm auch bezeugt werden.

Dabei muss der Notar beide Parteien beim Notartermin über ihre Rechte, ihre Pflichten und die Inhalte des Immobilienkaufvertrags genau aufklären, denn Kaufverträge sind für Laien nicht immer verständlich. Viele Käufer und Verkäufer wissen gar nicht, was alles in einen Kaufvertrag für Häuser oder Wohnungen gehört.

Welche Angaben gehören in einen Kaufvertrag für Immobilien?

In der Regel werden von Notaren bewährte Immobilienkaufverträge verwendet, die dann nur noch an die individuelle Kaufsituation angepasst werden. Folgende Angaben sind in solchen Kaufversträgen üblich:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum des Käufers und des Verkäufers
• Exakte Bezeichnung der Immobilie
• Aufzählung der übernommenen Gegenstände wie Küche oder Heizöl
• Löschung bzw. Übernahme bestehender Grundschulden
• Kaufpreis der Immobilie
• Regelungen zu Kaufpreisfälligkeit, Kaufpreiszahlung, Auflassung, Besitzübergang und Schlüsselübergabe
• Beschaffenheit der Immobilie
• Rechte des Käufers bei Mängeln
• Grundbucherklärungen, wie Wohnungsrechten, Grundpfandrechten usw.
• Pflichten zur Löschung eingetragener Rechte

Wer sucht den Notar für den Immobilienkaufvertrag aus?

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben, ob der Käufer oder der Verkäufer den Notar aussuchen darf. Hier müssen sich die beiden Parteien einfach einigen. Wer sich nicht sicher ist, ob er dem Notar der Gegenseite vertrauen kann, sollte den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht überprüfen lassen.

Zwar sollte ein Notar unparteiisch sein. Trotzdem wird ein von Ihnen beauftragter Rechtsanwalt den Vertrag vor allem in Ihrem Sinne überprüfen und Sie gegebenenfalls auf unvorteilhafte Regelungen, vertragliche Lücken oder unklare Formulierungen hinweisen. Zudem kann er Sie darüber informieren, welche Konsequenzen Sätze wie „gekauft wie besichtigt“ für Sie als Käufer oder Verkäufer haben.

Folgenden Fragen wird ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht zum Beispiel nachgehen:

• Haben Sie als Käufer im Falle von Mängeln durchsetzbare Haftungsansprüche gegen den Verkäufer?
• Haben Sie als Verkäufer einen Gewährleistungsausschluss für offensichtliche Mängel im Kaufvertrag mit aufgenommen?
• Sind alle Bestandteile des Kaufs mit aufgeführt und wurde beispielweise der besprochene Kauf der Küche mit in den Vertrag aufgenommen?
• Entsprechen die Zahlungsmodalitäten im Vertrag Ihren Vorstellungen?
• Werden alle Lasten der Immobilie aus dem Grundbuch im Kaufvertrag erwähnt?
• Wurde die vereinbarte Löschung bestimmter Lasten im Kaufvertrag festgehalten?
• Wurde ein fester Termin für die Übergabe der Immobilie festgelegt?
• Welche Folgen hat es, wenn der Verkäufer den Termin nicht einhalten kann?
• Welche Folgen hat es, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht pünktlich bezahlt?
• Welche Rechte und Pflichten gehen mit Eigentumswechsel über?
• Stimmt die im Kaufvertrag angegebene Wohnfläche mit den Bauplänen überein?

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Wann wird ein Kaufvertrag für Immobilien wirksam?

Der Vertrag wird mit der Unterschrift beider Parteien und der Beurkundung beim Notar sofort wirksam, es gibt bei Immobilienkaufverträgen kein allgemeines Rücktrittsrecht. Wurde der Immobilienkaufvertrag geschlossen, kommt man sowohl als Käufer als auch als Verkäufer von möglichen nachteiligen Regelungen im Vertrag kaum noch wieder los.

Als Käufer einen geschlossenen Immobilienkaufvertrag später anzufechten, ist sehr schwer und nur aus bestimmten Gründen möglich, etwa bei arglistiger Täuschung. Eine Anfechtung des Vertrags von Verkäuferseite ist auch nur möglich, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt und beispielsweise den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlt.

Deshalb sollte eine Überprüfung des Vertrags durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht unbedingt bereits vor dem Notartermin erfolgen. Der Notar hat die Pflicht, Ihnen den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin zur Überprüfung bereitzustellen, sofern Sie die Immobilie von einem Unternehmen kaufen. Nutzen Sie diese zwei Wochen, um den Vertrag durch einen Immobilienanwalt prüfen zu lassen, um Lücken und Nachteile aufzudecken und vor der Unterzeichnung entfernen zu lassen.

Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick übernimmt gerne die Überprüfung Ihres Immobilienkaufvertrags und berät Sie bezüglich vorteilhafter Formulierungen, sodass der Immobilienverkauf oder kauf für Sie möglichst reibungslos über die Bühne geht.