Welche Fristen gelten beim Immobilienverkauf, um Steuern zu vermeiden?

Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen gelten nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz grundsätzlich als steuerpflichtig, wobei diese Steuer allgemein als Spekulationssteuer bezeichnet wird. Unter bestimmten Voraussetzungen verlangt das Finanzamt jedoch keine Einkommensteuer für den erzielten Verkaufsgewinn, sondern der Immobilienverkauf bleibt steuerfrei. Hierzu müssen bestimmte Fristen beachtet werden.

Immobilienverkauf: Beachten Sie diese Fristen

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Fristen für Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Eine der wichtigsten Steuern beim Immobilienverkauf ist die sogenannte Spekulationssteuer. Diese entfällt auf den Nettogewinn des Hauses, allerdings nur unter bestimmten Umständen.

Wenn Sie eine Immobilie bereits seit mehr als zehn Jahren besitzen oder wenn Sie selbst darin mindestens im Kalenderjahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren gewohnt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen, wenn Sie das Haus verkaufen.

Wenn Sie allerdings drei oder mehr vorher selbst käuflich erworbene Immobilien innerhalb von fünf Jahren wieder verkaufen, wird wiederum immer von einem gewerblichen Immobilienhandel ausgegangen. In diesem Fall ist auch dann Spekulationssteuer zu bezahlen, wenn die oben genannten Fristen eingehalten wurden.

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Sonderfall Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie

Wollen Sie eine geerbte oder geschenkte Immobilie verkaufen, gelten Sonderregelungen. Denn das Erben einer Immobilie bzw. ihr Empfang als Geschenk ist vor dem Gesetz nicht das Gleiche ist wie der Kauf einer Immobilie. Selbst wenn zwischen Erbantritt bzw. Geschenk und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, muss demnach nicht unbedingt Spekulationssteuer gezahlt werden.

Denn wurde die Immobilie geerbt oder war ein Geschenk, beginnt die Spekulationsfrist mit dem Datum des ursprünglichen Kaufs durch denjenigen, der Ihnen das Haus vererbt bzw. geschenkt hat. Genau genommen erben Sie im steuerlichen Sinne also nicht nur die Immobilie, sondern auch die damit verbundene laufende Spekulationsfrist.

Hat der Erblasser bzw. Schenkende die Immobilie also bereits zehn Jahre besessen oder das Haus selbst mindestens im Kalenderjahr des Erbes bzw. der Schenkung und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer für den Erben bzw. Geschenkempfänger an. Die Drei-Objekt-Grenze gilt wiederum gar nicht für geerbte und geschenkte Immobilien.

  • Beispiel 1: Erbe und Spekulationsfrist bei fremdgenutzter Immobilie
    Der Erblasser hat das Haus am 01.03.2011 gekauft und es wurde am 01.01.2021 an den Erben übergeben. In diesem Fall wäre die Spekulationsfrist bereits fast abgelaufen, die der Erbe vom Erblasser sozusagen mitvererbt bekommen hat. Der Erbe könnte das Haus also ab dem 01.03.2021 verkaufen, ohne dass er Spekulationssteuer bezahlen müsste.
  • Beispiel 2: Schenkung und Spekulationsfrist bei selbst bewohnter Immobilie
    Der Schenkende hat die Immobilie 2017 gekauft und darin vom 01.01.2019 bis zum 01.06.2021 selbst gewohnt. Wird dann das Haus beispielsweise am 01.07.2021 auf den Beschenkten übertragen, kann er die Immobilie sofort verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen, denn die Frist gilt bereits als eingehalten.

Im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen

Möchten Sie eine gekaufte, geerbte oder als Geschenk erhaltene Immobilie verkaufen, sollten Sie sich die Fristen genau ansehen. Steht der Ablauf einer der genannten Fristen bevor, lohnt es sich in der Regel, diese Zeit noch abzuwarten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden.

Wenn Sie sich unsicher sind, wann die Fristen als eingehalten gelten, sollten Sie sich am besten beraten lassen, wann der frühestmögliche Zeitpunkt für einen spekulationssteuerfreien Immobilienverkauf ist.

Wenn Sie bereits vor Ablauf der entsprechenden Frist einen Käufer gefunden haben, der die Immobilie nach Ablauf der Frist übernehmen will, kann auch ein Vertrag mit Eigentumsübergang in der Zukunft abgeschlossen werden. Allerdings sollten Sie solch einen Vertrag am besten von einem Anwalt für Immobilienrecht überprüfen lassen. So vermeiden Sie, dass es doch noch zu steuerlichen oder anderen bösen Überraschungen kommt.

Anwalt für Verkehrsrecht Thomas Noack

Über Rechtsanwalt Thomas Noack

Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.

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