Warum die Überprüfung des Kaufvertrags für Wohnungskäufer besonders wichtig ist

Bei einem Wohnungskauf geht es um große Summen. Dabei verlassen sich viele Wohnungskäufer darauf, dass der Kaufvertrag schon stimmen wird, weil er ja schließlich von einem Notar beglaubigt werden muss. Doch gerade für Käufer von Eigentumswohnungen ist es besonders wichtig, den Immobilienkaufvertrag vor der Unterzeichnung von einem versierten Anwalt prüfen zu lassen. Doch warum ist das so?

Kaufvertrag für Wohnungskäufer überprüfen

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Ein Notar ist immer unparteiisch und neutral

Selbst wenn Sie als Wohnungskäufer selbst den Notar aus gewählt haben, dürfen Sie seine Rolle nicht vergessen: Ein Notar ist gemäß der Notarordnung ein unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten (§ 14 BnotO). Das bedeutet, dass der Notar eine Neutralitätspflicht gegenüber dem Verkäufer und dem Käufer hat. Er muss laut § 17 BeurkG den „Willen der Beteiligten erforschen und den Sachverhalt aufklären“, zudem muss er „die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und deren Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben“. Irrtümer und Zweifel soll er darüber hinaus aufklären und unerfahrene Beteiligte schützen.

Das klingt erstmal gut, bedeutet aber auch, dass der Notar nicht nur in Ihrem Sinne handelt, sondern unparteiisch, auch wenn Sie ihn persönlich beauftragt haben.

Ihr Anwalt handelt in Ihrem individuellen Interesse

Der Notar muss den Entwurf der Urkunde zwei Wochen vor der Beurkundung an den Verkäufer und an den Käufer übermitteln, damit sie ihn vor der Unterzeichnung prüfen (lassen) können. Dabei sollte Ihnen bewusst sein, dass der Notar in den Vertrag nur das aufnimmt, was er bezüglich des Kaufs vom Käufer und/oder Verkäufer erfahren hat. Als Käufer müssen Sie also selbst überprüfen, ob der Immobilienkaufvertrag keine für Sie nachteiligen Klauseln enthält. Allerdings sind Immobilienkaufverträge sehr komplex und Juristendeutsch für Laien nicht immer verständlich.

Deshalb ist es sinnvoll, einen Immobilienkaufvertrag einem Anwalt vorzulegen, der ihn in Ihrem Sinne überprüft. Ansonsten kann es passieren, dass Sie aufgrund der Formulierungen im Vertrag bei Mängeln an der Immobilie keine Haftungsansprüche haben, Sie Ihre Einfahrt mit den Nachbarn teilen müssen, nicht zum gewünschten Termin einziehen können oder sogar die Wohnfläche geringer ist als gedacht. Ihr Anwalt ist Ihr Rechtsvertreter und wird den kompletten Vertrag daraufhin prüfen, dass es für Sie nicht zu Benachteiligungen kommt.

Vertragsprüfung bei Eigentumswohnungen besonders wichtig

Anders als bei einem Hauskauf, bei dem das Eigentum am Gebäude und am Grundstück alleinig erworben wird, muss bei einer Eigentumswohnung viel mehr beachtet werden.

Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Die Abgrenzung und Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wird in der Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan festgelegt. Zusätzlich gibt es eine Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt. Allerdings ist es nicht einfach, diese Schriftstücke zu verstehen. Werden wichtige Details übersehen, kann das für den Wohnungskäufer negative Folgen haben.

So kann zwar jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft gleichermaßen das Gemeinschaftseigentum nutzen. Doch durch Sondernutzungsrechte, die in der Teilungserklärung verankert sind, kann festgelegt worden sein, dass einem Miteigentümer zugestanden wird, dieses gemeinsame Eigentum alleine zu verwenden. Die anderen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft dürfen diese Fläche dann nicht für sich beanspruchen. Hat beispielsweise der Eigentümer der Erdgeschosswohnung das Sondernutzungsrecht für den Garten, dürfen Sie als Käufer der Dachgeschosswohnung den Garten nicht benutzen. Neben Gärten betreffen Sondernutzungsrechte oft auch Terrassen, PKW-Stellplätze, Garagen, Kellerräume oder Dachböden. Merken Sie als Wohnungskäufer erst nach der Vertragsunterzeichnung, dass Sie bestimmte Dinge des Gemeinschaftseigentums nicht benutzen dürfen, sind Enttäuschungen vorprogrammiert.

Dies ist nur ein Beispiel, warum es gerade für Wohnungskäufer so wichtig ist, den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung von einem erfahrenen Anwalt prüfen zu lassen. Er kennt alle Fallstricke, die ein Wohnungskauf bereithält. Immobilienanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick prüft gerne Ihren Kaufvertrag, damit es nicht zum bösen Erwachen kommt.

Anwalt für Verkehrsrecht Thomas Noack

Über Rechtsanwalt Thomas Noack

Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.

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