Vorkaufsrecht durch den Mieter

Was bedeutet Vorkaufsrecht für Mieter?

Wenn eine Mietwohnung während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, hat der Mieter Anspruch auf ein Vorkaufsrecht. Bevor die Wohnung also an Dritte veräußert werden darf, kann der Mieter sich für den Kauf der Wohnung entscheiden und hat dabei Vorrang vor Dritten. Lediglich wenn die Wohnung an einen Haushalts- oder Familienangehörigen verkauft wird, greift das Vorkaufsrecht nicht.

Zudem gilt, dass das Vorkaufsrecht nur dann greift, wenn die Wohnung erstmalig während des Mietverhältnisses den Eigentümer wechselt. Wurde beim Erstverkauf der Wohnung vom Mieter auf das Vorkaufsrecht verzichtet, kann er dieses Recht auch bei jedem weiteren Verkauf nicht mehr in Anspruch nehmen.

Unter folgenden Voraussetzungen gilt ein Vorkaufsrecht des Mieters:

• Die Mietwohnung wurde erst während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
• Es handelt sich um den Erstverkauf der Wohnung während des Mietverhältnisses.
• Die Wohnung soll nicht an einen Haushalts- oder Familienangehörigen des Eigentümers verkauft werden.

Wie kann ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben?

Will ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, muss er die Wohnung zu den Konditionen kaufen, die auch ein Dritter akzeptiert hätte.

Das heißt, der Eigentümer muss dem Mieter den unterschriebenen, rechtswirksamen Kaufvertrag mit einem Dritten vorlegen. Die dort festgelegten Konditionen gelten dann auch für den Mieter, wenn er sich für den Kauf der Wohnung entscheidet.

Nachdem der Mieter von seinem Vorkaufsrecht erfahren hat, muss er bei Grundstücken bis zum Ablauf von zwei Monaten und bei anderen Gegenständen bis zum Ablauf einer Woche eine Erklärung gegenüber dem Eigentümer abgeben, dass er sein Vorkaufsrecht ausüben will.

Danach muss der Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Mieter mit den gleichen Konditionen geschlossen werden, wie sie vorher mit dem fremden Dritten ausgehandelt worden sind.

Muss der Eigentümer den Mieter über sein Vorkaufsrecht informieren?

Der Eigentümer hat die Pflicht, den Mieter über den Verkauf der Wohnung und sein Vorkaufsrecht zu informieren. Tut der Eigentümer dies nicht oder verweigert er die Ausübung des Vorkaufsrechts, kann der Mieter Schadenersatz verlangen.

Da der Schadensersatz sehr hoch ausfallen kann, sollte der Eigentümer den Mieter lieber rechtzeitig über den geplanten Kauf und das Vorkaufsrecht informieren. Da der Mieter die Immobilie zu dem Preis erwerben muss, die ein Dritter zu zahlen bereit gewesen wäre, entgeht dem Eigentümer durch den Verkauf an den Mieter in der Regel kein Gewinn.

Wer kann noch ein Vorkaufsrecht ausüben?

Neben dem Vorkaufsrecht für Mieter gibt es auch noch das dingliche Vorkaufsrecht, das im Grundbuch der Immobilie eingetragen sein kann, und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht durch Gemeinden.

Beim dinglichen Vorkaufsrecht mit Eintrag ins Grundbuch kann der eingetragene Vorkaufsberechtigte die Immobilie auch nur zu dem Kaufpreis kaufen, den ein Dritter gezahlt hätte, so wie es auch beim Vorkaufsrecht für Mieter geregelt ist.

Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat sich die Gemeinde das Vorkaufsrecht gesichert, etwa wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt. Problematisch ist, dass das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen werden muss. Das kann zu bösen Überraschungen führen und den Verkauf einer Immobilie deutlich erschweren.

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