Schadensersatz beim Verkauf von unbebauten Grundstücken

Gewährleistung für Mängel bei unbebauten Grundstücken

Wird ein unbebautes Grundstück verkauft, muss der Verkäufer dem Käufer das Grundstück laut Gesetz frei von Sachmängeln übergeben (§ 433 Abs. 1 BGB). Hat das unbebaute Grundstück einen Sachmangel, dann kann der Käufer Rechte nach § 437 BGB geltend machen. Er kann vom Verkäufer Nacherfüllung fordern (§ 439 BGB), vom Vertrag zurücktreten und den bereits bezahlten Kaufpreis vom Verkäufer zurückfordern (§§ 440, 323 und 326 Abs. 5 BGB), den Kaufpreis mindern (§ 441 BGB) und vom Verkäufer Schadensersatz verlangen (§§ 440, 280, 281, 283 und 311a BGB).

Beispiele für Mängel bei unbebauten Grundstücken

Von einem Sachmangel wird gesprochen, wenn die Ist- von der Sollbeschaffenheit abweicht. Bei einem unbebauten Grundstück können verschiedene Sachmängel vorhanden sein:

• Das Grundstück ist mit Altlasten verunreinigt.
• Der Verkäufer hat den Käufer nicht über Baulasten, Dienstbarkeiten etc. informiert.
• Das Grundstück ist mit Altlasten verunreinigt.
• Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn und anderen Eigentümern wurden verschwiegen.
• Das Baugrundstück ist kleiner als im Kaufvertrag angegeben.
• Der Boden eignet sich nicht für eine bestimmte oder überhaupt eine Bebauung.
• Das Grundstück ist mit Bambuswurzelwerk und Bambustrieben durchsetzt (OLG Köln, Urteil vom 27.06.2018, Az. 5 U 93/17).
• Das als Baugrundstück angebotene Stück Land ist gar kein Bauland.

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Schadensersatz bei Mängeln an einem unbebauten Grundstück

Schadensersatz bedeutet, dass der Geschädigte einen Ausgleich für einen erlittenen Schaden erhält. Als Beispiel wäre hier ein unbebautes Grundstück zu nennen, das mit Altlasten verunreinigt ist und bei dem zur Sanierung der Boden ausgetauscht werden muss, bevor das Grundstück bebaut werden kann. Als Schadensersatz kann der Käufer vom Verkäufer in diesem Fall verlangen, die Kosten für die Bodensanierung zu übernehmen.

Verjährungsfrist bei Mängeln an unbebauten Grundstücken

Bei unbebauten Grundstücken beträgt die Verjährungsfrist für Mängel 2 Jahre ab Übergabe (§ 438 I Nr. 3). Die gleiche Frist gilt übrigens auch dann, wenn bei einem bereits bebauten Grundstück der Mangel am Grundstück selbst und nicht am Bauwerk auftaucht.

Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, beginnt die Verjährung nicht mit Übergabe des Grundstücks, sondern mit dem Ende des Jahres, in dem der Käufer den Sachmangel und die arglistigen Täuschung erkannt hat (§ 199 I BGB). Dadurch soll verhindert werden, dass die Verjährungsfrist schon läuft, wenn der Käufer von dem Mangel noch gar keine Kenntnis besitzt.

Die Arglistverjährung läuft zehn Jahre ab Übergabe des Grundstücks ab, frühestens aber nach Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 III 2 BGB).

Haftungsausschluss im Kaufvertrag für unbebaute Grundstücke

Bei unbebauten Grundstücken kann der Verkäufer im Kaufvertrag die Mängelrechte des Käufers weitgehend vertraglich ausschließen (§ 444 BGB). Enthält der notarielle Kaufvertrag einen entsprechenden Haftungsausschluss, hat der Käufer bei Auftreten von Mängeln am unbebauten Grundstück keine Rechte. Wusste der Verkäufer zum Beispiel nichts von den Altlasten auf einem Grundstück und hat er einen Haftungsausschluss in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, haftet er auch nicht für die Kosten der Bodensanierung.

Anders sieht es allerdings aus, wenn der Verkäufer den Mangel bei Vertragsabschluss arglistig verschwiegen hat. Das bedeutet, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest vermutet hat, dies dem Käufer aber nicht gesagt hat, obwohl der Verkäufer hätte wissen können, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag gar nicht unterschrieben hätte. Kann der Käufer dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen nachweisen, wird der vertragliche Gewährleistungsausschluss unwirksam und der Käufer hat gegebenenfalls Anspruch auf Schadensersatz.

Bereits Vermutung kann arglistiges Verschweigen begründen

Wie zu erkennen ist, sollten Grundstückseigentümer nicht zu sorglos beim Verkauf eines Grundstücks sein. Vor dem Verkauf sollten Sie sich am besten genau über den Zustand (Ist es wirklich Bauland?), die Beschaffenheit (Bebaubarkeit gegeben?) und die Vergangenheit (Keine Altlasten vorhanden?) informieren. Denn wie schon erläutert, nutzt ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag nichts, wenn der Mangel zumindest vermutet wurde.

Im Fall der Fälle sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen – entweder vor dem Grundstücksverkauf oder wenn bereits Schadensersatzansprüche durch den Käufer vorliegen. Immobilienanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.