Kündigung durch den Vermieter – was gilt und was tun?

Wer eine Kündigung von seinem Vermieter erhält, bekommt meistens erstmal einen Schreck. Doch jetzt gilt es, Ruhe zu bewahren. Denn nicht jede Kündigung seitens des Vermieters ist rechtsgültig. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Überblick über die wichtigsten Aspekte rund um Kündigungen durch den Vermieter.

Wohnung durch Vermieter gekündigt: Was beachten?

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Diese Regeln gelten für Kündigungen durch den Vermieter

  • Die Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen.
  • Das Kündigungsschreiben muss sich an alle Hauptmieter der Wohnung richten.
  • Das Schreiben muss eine Begründung für die Kündigung enthalten.
  • Die Kündigung erfordert eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters. Wird die Kündigung durch einen Bevollmächtigten unterzeichnet, muss eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen.

Zusätzliche Regeln bei rechtmäßiger ordentlicher Kündigung:

  • Die gesetzliche Kündigungsfrist muss mindestens eingehalten werden. Sie beträgt zunächst 3 Monate. Sie verlängert sich bei längerer Mietdauer, bei einer entsprechenden Festlegung im Mietvertrag oder bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung.
  • Die ordentliche Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats.
  • Beim Verkauf eines Hauses bleibt der volle gesetzliche Kündigungsschutz erhalten.
  • Bei einem Eigentümerwechsel aufgrund einer Zwangsversteigerung, bleibt die Kündigungsfrist auch bei längerer Mietdauer auf drei Monate beschränkt.
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Gründe für außerordentliche und ordentliche Kündigungen

Bei Kündigungen kann zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung – fristlos oder mit Frist – unterschieden werden:

Wann ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich?

Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist der häufigste Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung. Was viele nicht wissen: Der Vermieter muss in diesem Fall nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann direkt eine fristlose Kündigung schicken. Dies gilt auch, wenn die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution erfolgt. Von Zahlungsverzug wird ausgegangen, wenn für zwei aufeinanderfolgende Termine keine Miete oder ein nicht unerheblicher Teil der Miete nicht beim Vermieter eingegangen ist oder wenn ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten erreicht wird.

Neben Zahlungsverzug ist eine außerordentliche fristlose Kündigung auch „aus wichtigem Grund“ möglich. Beispiele für „wichtige Gründe“ sind zum Beispiel ständig unpünktliche Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung, nachhaltige Störung des Hausfriedens oder erhebliche Gefährdung der Mietsache. Bei diesen schwerwiegenden Vertragsverletzungen ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zumutbar. Der Mieter muss für solch eine Kündigung aber vorher eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung bekommen haben und das abgemahnte pflichtwidrige Verhalten weitergeführt haben.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung mit Frist möglich?

Selten kommt es auch mal zu einer sogenannten außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist kommen. Dies ist zum Beispiel möglich nach dem Tod eines Mieters gegenüber den Eintrittsberechtigten in den Mietvertrag bei wichtigem Grund, in Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes oder bei Teilkündigung bestimmter Nebenräume oder Teile eines Grundstücks aus einem wichtigem Grund.

Wann ist eine ordentliche Kündigung möglich?

Ein unbefristetes Mietverhältnis darf nur ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Dies liegt zum Beispiel vor, wenn eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorliegt, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann oder wenn der Vermieter an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, wenn der Mieter in der Wohnung verbleibt. Eine Kündigung aus letzterem Grund ist für den Vermieter aber nur schwer durchsetzbar.

Für Einliegerwohnungen, möblierten Räumen in der Wohnung des Vermieters sowie Jugend- und Studentenwohnheime gelten noch einmal ganz eigene Regeln. Hier ist eine ordentliche Kündigung leider viel einfacher durchzusetzen. Im Fall der Fälle sollte hier unbedingt eine Beratung durch einen Rechtsanwalt erfolgen.

Widerspruch gegen eine Kündigung

Als Mieter haben Sie ein Interesse daran, eine Kündigung abzuwenden. Gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung können Sie immer Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für Sie, Ihre Familie oder andere Haushaltsmitglieder eine unzumutbare Härte darstellt. Der Widerspruch muss schriftlich spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugegangen sein. Zudem kann der Kündigung auch noch beim ersten Verhandlungstermin eines Räumungsrechtsstreits widersprochen werden. Auch gegen eine fristlose Kündigung kann oft noch vorgegangen werden und selbst bei einer Räumungsklage muss noch nicht aller Tage Abend sein. Am besten ist es, sich bei einer Kündigung durch den Vermieter so früh wie möglich einen erfahrenen Anwalt an die Seite zu holen. Rechtsanwalt Thomas Noack aus Berlin-Köpenick berät Sie gern.

Anwalt für Verkehrsrecht Thomas Noack

Über Rechtsanwalt Thomas Noack

Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.

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