Grundschuld – alles, was man zu diesem Thema wissen muss

Was bedeutet Grundschuld?

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein sogenanntes Grundpfandrecht, wobei der Eigentümer einer Immobilie dem Gläubiger eine Forderung einräumt. Durch die Grundschuld hat der Darlehensgeber ein Zugriffsrecht auf die Immobilie, wenn der Darlehensnehmer seinen vertraglichen vereinbarten Plichten nicht nachkommen sollte. Das bedeutet, dass der Darlehensgeber als Gläubiger beispielsweise eine Zwangsversteigerung der entsprechenden Immobilie veranlassen kann, wenn der Darlehensnehmer die Kreditraten nicht bezahlt. Die Grundschuld macht den Darlehensgeber faktisch zum Eigentümer der Immobilie, sodass er ein Verwertungsrecht hat.

Unterschied Buch- und Briefgrundschuld

Die Grundschuld kann in zwei Gruppen unterteilt werden: in die Buch- und in die Briefgrundschuld.

• Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch noch ein Grundschuldbrief ausgestellt. So können die Rechte aus der Grundschuld einfach weitergegeben werden, indem der Grundschuldbrief an einen Dritten übertragen wird.
• Bei der Buchgrundschuld erfolgt lediglich der Eintrag ins Grundbuch und es gibt keinen zusätzlichen Grundschuldbrief.

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Unterschied Grundschuld und Hypothek

Früher wurde zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen statt der Grundschuld häufiger eine Hypothek genutzt. Bei einer Hypothek handelt es sich auch um ein Grundpfandrecht. Allerdings ist eine Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld streng akzessorisch. Das bedeutet, dass die Hypothek eng an eine bestimmte Forderung geknüpft ist, wohingegen die Grundschuld auch übergreifend als Sicherheit genutzt werden kann. Dadurch ist die Grundschuld flexibler und hat sich inzwischen gegenüber der Hypothek bei der Immobilienfinanzierung durchgesetzt.

Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch

Eine Grundschuld wird beim zuständigen Grundbuchamt in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Der Grundschuldeintrag findet sich dann in der Abteilung III des Grundbuchs, das „Lasten und Beschränkungen“ heißt. Neben dem Eintragungsdatum werden hier die Höhe der Grundschuld, die belastete Immobilie und eventuelle Beschränkungen vermerkt.

Das Eintragungsdatum ist besonders wichtig, weil sich dann bei mehreren Grundschulden genau sagen lässt, welche Grundschuld vorrangig ist. Dabei ist immer die erste eingetragene Grundschuld die erstrangige Grundschuld. Die anderen Grundschulden folgen im Rang, so ist die zweite eingetragene Grundschuld die zweitrangige Grundschuld usw. Bei Immobilienfinanzierungen verlangen die Kreditinstitute meistens die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld. Besteht bereits eine Grundschuld, muss diese dann zuvor gelöscht werden bzw. im Rang zurücktreten.

Grundschuld aus Grundbuch löschen lassen

Wenn der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt wurde, hat der Kreditnehmer das Recht, vom Darlehensgeber die Löschung der Grundschuld einzufordern. Danach ist die Immobilie wieder unbelastet, sodass gegebenenfalls eine neue Grundschuld eingetragen werden kann.

Bei einer Umschuldung und einem damit verbundenen Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber kann entweder die alte Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht und dann eine neue Grundschuld für den neuen Kreditgeber eingetragen werden. Oder es kann eine Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch vom alten Kreditgeber zum neuen Kreditgeber erfolgen. Da die Umschreibung günstiger ist, wird meistens diese Variante gewählt.

Sicherungsabrede und Grundschuld

Wurde das Darlehen zurückbezahlt, hat der Darlehensnehmer ein Recht auf Löschung der Grundschuld. Bis dahin bleibt die Grundschuld allerdings in voller Höhe bestehen, auch wenn die Restschuld des Darlehens mit der Zeit durch die Tilgung verringert wurde.

Deshalb wünschen sich viele Darlehensnehmer eine sogenannte Sicherungsabrede. Das ist eine Zweckerklärung, um sicherzustellen, dass der Darlehensgeber nicht mehr Rechte in Form der Grundschuld geltend machen kann, als er eigentlich dürfte. Mit der Sicherungsabrede wird festgelegt, dass der Darlehensgeber die Grundschuld ausschließlich für die Sicherung des Kredits nutzen darf. Der Grundschuldbegünstigte darf seine Rechte dann nur geltend machen, solange die abgesicherte Forderung noch vorhanden ist.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Grundschuld und möchten sich kompetent beraten lassen? Thomas Noack aus Berlin-Köpenick ist als Anwalt für Immobilienrecht gerne Sie da.