Eigenbedarfskündigung – was Sie als Vermieter wissen sollten

Kündigung wegen Eigenbedarf als Wohnraum

Gehört einer natürlichen Person ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Eigentumswohnung, darf dieser Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er die Immobilie für sich oder einen Angehörigen brauchen. Allerdings muss für eine rechtmäßige Kündigung der Eigenbedarf auch nachgewiesen werden können. Neben nahen Angehörigen (Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Stiefkinder, Nichten und Neffen) ist eine Eigenbedarfskündigung auch für Personen außerhalb der Familie erlaubt, wenn die Person Angehörige des Haushalts ist, wie Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners. Die Person muss aber bereits im Haushalt des Vermieters leben, wenn Eigenbedarf geltend gemacht werden soll. Wer Haushaltshilfen, Pflegepersonal, Au-Pair, Hausmeister usw. in der Immobilie wohnen lassen will, kann dem Mieter zwar nicht wegen Eigenbedarfs, wohl aber wegen eines anderen berechtigten Interesses kündigen.

Gehört die Immobilie einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), zum Beispiel einer Erbengemeinschaft, ist eine Eigenbedarfskündigungen ebenfalls erlaubt, wenn einer der Gesellschafter oder ein naher Angehöriger die Wohnung benötigt.

Befindet sich die vermietete Immobilie im Eigentum einer juristischen Person, wie einer GmbH, ist keine Eigenbedarfskündigung möglich.

Eigenbedarfskündigung wegen geplanter Nutzung als Büro

Sollen die vermieteten Räume als Büro genutzt werden, gibt es viel engere Regelungen als bei einer Eigenbedarfskündigung zu Wohnzwecken. Will der Eigentümer die Wohnung als Büro nutzen und deshalb kündigen, muss das berechtigte Interesse genau dargelegt werden. Diese wäre zum Beispiel gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung geschäftlich nutzen und sich gleichzeitig um seine Kinder im gleichen Haus in einer anderen Wohnung kümmern will. Die Anmietung eines Büros in weiterer Entfernung wäre dann unzumutbar, sodass ein berechtigtes Interesse für eine Eigenbedarfskündigung vorliegt.

Eigenbedarfskündigung nach einem Immobilienkauf

Haben Sie eine vermietete Immobilie gekauft, dürfen Sie den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings müssen Sie erst im Grundbuch des jeweiligen Grundstückes eingetragen sein. Der unterzeichnete Immobilienkaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reicht für eine Eigenbedarfskündigung noch nicht aus.

Anders sieht es aus, wenn eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und dann verkauft worden ist. Hier ist eine Eigenbedarfskündigung frühestens drei Jahre nach dem Erwerb zulässig.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten die üblichen Kündigungsfristen:

• Bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren beläuft sich die Kündigungsfrist auf 3 Monate.
• Nach 5 Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate.
• Ab einer Mietdauer von 8 Jahren ist die Kündigungsfrist 9 Monate.

Befristung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf

Ist absehbar, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung irgendwann für sich oder einen Angehörigen benötigen werden, kann bereits der Mietvertrag wegen Eigenbedarfs befristet werden. Dadurch läuft der Mietvertrag zum vereinbarten Datum aus, ohne dass eine Kündigung geschickt werden muss. Diese Vorgehen ist zu empfehlen, wenn Sie zum Beispiel wissen, dass Sie mit Einstieg in die Rente von Ihrem Haus auf dem Land in Ihre Stadtwohnung ziehen wollen oder dass Ihr Nachwuchs nach dem Abitur Ihre Eigentumswohnung in der Studienstadt beziehen soll.

Keine Eigenbedarfskündigung wegen eines geplanten Verkaufs

Vermietete Immobilien lassen sich bekanntlich leichter und teurer verkaufen als leerstehende Immobilien. Deshalb kann man als Eigentümer einer vermieteten Immobilie schon mal in Versuchung kommen, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, um die Mieter loszuwerden, wenn ein Verkauf der Immobilie geplant ist. Dies ist jedoch nicht zu empfehlen. Denn stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, machen sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig.

Wenn der Grund für die Eigenbedarfskündigung entfällt

Wichtig zu wissen ist, dass Sie als Vermieter dem Mieter umgehend mitteilen müssen, wenn der Grund für den Eigenbedarf noch vor seinem Auszug entfallen ist. Denn durch den Wegfall des Grundes ist die Kündigung hinfällig. Ein Beispiel wäre, wenn die gebrechlichen Eltern in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen sollen und dann doch ins Pflegeheim umziehen oder wenn das Kind doch lieber in eine WG als Ihre Wohnung ziehen will.

Fällt der Grund der Eigenbedarfskündigung erst kurz nach dem Auszug des Mieters weg, könnte es den Anschein haben, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. In diesem Fall kann es passieren, dass der ehemalige Mieter Schadensersatz einfordert. Der Vermieter muss dann dezidiert darlegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Die Anforderungen der Gerichte an eine wasserdichte Begründung sind hier sehr streng.

Fazit

Dem Mieterschutz wird in Deutschland ein hoher Wert beigemessen. Deshalb muss eine Eigenbedarfskündigung immer genau begründet werden, um dem Mieter kein Schlupfloch für einen Widerspruch zu bieten. Möchten Sie eine Eigenbedarfskündigung vornehmen, sollten Sie sich deshalb am besten von einem erfahrenen Immobilienanwalt beraten lassen. Thomas Noack aus Berlin-Köpenick unterstützt Sie gern.