Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland, forst- und landwirtschaftliche Flächen – was sind die Unterschiede?

Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen will, sollte sich vor dem Kauf darüber Gewissheit verschaffen, um welche Art von Land es sich handelt. Je nachdem, ob es sich um Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland oder forst- und landwirtschaftliche Flächen handelt, ist eine Bebaubarkeit sicher, wahrscheinlich, vermutlich oder (vorerst) gar nicht gegeben. Das wirkt sich auf den Preis und die Nutzbarkeit des Grundstücks aus.

Was sind die Unterschiede zwischen Bauland, Bauerwartungsland und Rohbauland?

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Bauland bzw. Baugrundstück – hier darf gebaut werden

Nach § 5 Abs. IV ImmoWertV kann ein Baugrundstück wie folgt definiert werden: „baureifes Land, dessen Flächen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.“ Baugrundstücke sind in der Regel bereits an das örtliche Versorgungsnetz für Strom, Wasser, Telefon usw. angeschlossen.

Lediglich die innere Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Neubau muss meistens noch vorgenommen werden. Auf einem freigegebenen Baugrundstück darf ein Gebäude errichtet werden, wobei der Bebauungsplan und andere örtliche Regelungen zu beachten sind.

Rohbauland – Bebaubarkeit in greifbarer Nähe

Nach § 5 Abs. III ImmoWertV werden als Rohbauland Flächen definiert, die nach bestimmten Vorschriften des Baugesetzbuchs „für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.“ Bei Rohbauland ist die Bebauung also bereits offiziell vorgesehen, aber noch nicht endgültig beschlossen. Zudem fehlt noch die Erschließung.

Das heißt, das Grundstück ist noch nicht an das örtliche Versorgungsnetz für Strom, Wasser, Telefon usw. angeschlossen. Doch erst durch den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz wird das Grundstück letztlich wirklich baureif, sodass es unter Umständen noch etwas dauern kann, bis Sie mit dem Hausbau beginnen können. Rohbauland ist günstiger als Bauland, weil das Grundstück erst in absehbarer Zeit erschlossen werden soll.

Bauerwartungsland – baldige Bebaubarkeit nicht garantiert

Nach § 5 Abs. II ImmoWertV wird von Bauerwartungsland gesprochen, wenn eine Stück Boden nach „dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung des Gebiets eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt“. Es ist also von einer baulichen Nutzbarkeit in der Zukunft auszugehen, also von einer Freigabe als Bauland.

Eine Garantie, dass dies zeitnah geschieht und das Grundstück in absehbarer Zeit bebaut werden darf, gibt es aber nicht. Wie Rohbauland ist Bauerwartungsland ebenfalls noch nicht erschlossen. Die Kosten dafür kommen also zum Grundstückspreis später noch hinzu. Obwohl eine Bebaubarkeit nicht garantiert ist, fallen beim Kauf von Bauerwartungsland trotzdem Steuern an – z. B. die einmalige Grunderwerbssteuer und die jährliche Grundsteuer. Bauerwartungsland ist in der Regel günstiger als Bauland und Rohbauland, weil hier erst noch darauf gewartet werden muss, wann es zu Rohbauland erklärt wird.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen – (vorerst) nicht bebaubar

Nach § 5 Abs. I ImmoWertV werden land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grünflächen) wie folgt definiert: „Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.“ Wenn Gemeinden wachsen, können land- und forstwirtschaftliche Flächen zwar unter Umständen in Bauland umgewidmet werden. Allerdings sollte darauf nicht spekuliert werden, da sich die Umwidmung kaum bis gar nicht voraussagen lässt.

Fazit

Wer ein bestimmtes Grundstück kaufen oder verkaufen will, sollte sich über die Art des Grund und Bodens sicher sein:

Wollen Sie ein Grundstück kaufen, um darauf bald Ihr Traumhaus zu bauen, sollten Sie am besten ein bereits erschlossenes Baugrundstück erwerben. Zwar sind die Preise für Bauland erheblich höher als für Bauerwartungsland oder Rohbauland. Aber nur bei baureifem Land können Sie tatsächlich zeitnah mit dem Hausbau beginnen.

Wollen Sie ein Grundstück verkaufen, hängt der angemessene Angebotspreis von der Art des Grundstücks ab. Dabei sollten Sie beachten, dass Sie gegebenenfalls Schadenersatz bezahlen müssen, wenn Sie ein Grundstück als Bauland anbieten, obwohl es gar nicht baureif ist.

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Anwalt für Verkehrsrecht Thomas Noack

Über Rechtsanwalt Thomas Noack

Seit 1996 ist Thomas Noack als Anwalt in Berlin Köpenick tätig. Sein Jura Studium schloss er mit Prädikatsexamen an der Humboldt-Universität zu Berlin ab. Seine Leidenschaft gilt dem Immobilienrecht.

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